Comprar vivienda propia en Perú es más accesible de lo que muchos creen, siempre que conozcas los programas del Estado. Entre Techo Propio, el Crédito Mivivienda y el Bono del Buen Pagador, una familia de ingresos medios o bajos puede recibir más de S/50,000 en subsidios no reembolsables para adquirir, construir o mejorar su vivienda.
Pero la vivienda no es solo comprar. También necesitas formalizar tu propiedad, entender el autovalúo, conocer tus derechos como inquilino o propietario, y saber cómo funciona un desalojo si tienes un problema con un arrendatario. Todo eso lo cubrimos aquí.
Guías de vivienda
Panorama de vivienda en Perú 2026
El déficit habitacional en Perú supera los 1.8 millones de viviendas, según cifras del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. La mayoría de esta brecha está en las zonas periurbanas de Lima y en las capitales de provincia, donde miles de familias viven en terrenos sin título de propiedad o en viviendas que no cumplen condiciones mínimas de habitabilidad.
El presupuesto del sector y el número de bonos disponibles se reparten por resoluciones ministeriales a lo largo del año, así que cualquier cifra global envejece en semanas: lo útil es mirar si hay convocatoria abierta para tu modalidad, no cuánto dinero se anunció. El Ministerio de Vivienda publica esas transferencias en El Peruano y el Fondo Mivivienda mantiene el estado de cada programa en fondomivivienda.pe —ojo con el dominio, porque el antiguo mivivienda.com.pe ya solo redirige—. En la práctica, la modalidad de adquisición de vivienda nueva suele estar abierta de forma continua, mientras que la de construcción en sitio propio va por convocatorias con un número cerrado de bonos.
Pasos para acceder a una vivienda con subsidio del Estado
El proceso para comprar o construir con apoyo del Estado sigue un orden específico que conviene conocer antes de empezar cualquier trámite:
Paso 1 — Verifica tu clasificación SISFOH. Para Techo Propio se requiere clasificación de no pobre. Para Mivivienda no se exige SISFOH, pero sí cumplir con el rango de ingresos.
Paso 2 — Confirma que no tengas propiedad registrada. Haz una búsqueda en SUNARP a tu nombre y al de tu cónyuge. Cualquier propiedad registrada (incluso un terreno rural) te descalifica para Techo Propio.
Paso 3 — Acredita el ahorro mínimo. Para Techo Propio necesitas un ahorro de entre 3% y 10% del valor de la vivienda, dependiendo de la modalidad. Para Mivivienda, la cuota inicial mínima varía según el banco.
Paso 4 — Elige la vivienda o el terreno. En modalidad compra, debe ser una vivienda nueva que no supere S/130,000 y que esté registrada en el sistema del Fondo Mivivienda. En construcción en sitio propio, debes ser propietario del terreno con título inscrito en SUNARP.
Paso 5 — Postula y espera la evaluación. La postulación se hace a través de las Entidades Técnicas (ET) autorizadas. El Fondo Mivivienda evalúa tu expediente y, si cumples, asigna el bono. El desembolso se hace directamente al constructor o al banco, no a ti.
Formaliza tu terreno antes de construir
Miles de familias peruanas construyen sobre terrenos que no tienen título de propiedad formal. Esto significa que legalmente no son dueños de su vivienda, no pueden venderla, hipotecarla ni postular a programas de mejoramiento. COFOPRI es la entidad que formaliza la propiedad en asentamientos humanos y zonas urbanas informales. Obtener el título e inscribirlo en SUNARP es el paso fundamental para acceder después a Techo Propio o Mivivienda.
Techo Propio y Bono del Buen Pagador: los subsidios más grandes del Estado
El Bono Familiar Habitacional (BFH) de Techo Propio es el mayor subsidio no reembolsable que existe en Perú para vivienda. Dependiendo de la modalidad, el monto puede llegar a S/52,250 para la compra de una vivienda nueva y S/33,000 para la construcción en sitio propio, que sube a S/38,610 en ocho regiones de sierra y selva y a S/41,250 si el grupo familiar incluye a una persona con discapacidad. Para mejorar una vivienda existente el bono es de S/11,385. No es un préstamo: es dinero que el Estado te regala como parte del pago de tu vivienda.
El Bono del Buen Pagador (BBP) funciona de otra forma, y su nombre despista: se aplica desde el inicio, restando directamente del monto que tienes que financiar con el crédito Mivivienda. No es algo que se gane pagando puntualmente después. El monto llega hasta S/27,800 en viviendas convencionales y hasta S/31,100 en viviendas sostenibles (con criterios de eficiencia energética y hídrica). También existe el Bono Integrador de S/3,600 para complementar el financiamiento.
Para postular a Techo Propio, el ingreso familiar mensual no debe superar los S/3,715 (modalidad compra de vivienda nueva) o los S/2,706 (construcción en sitio propio o mejoramiento). Debes ser mayor de edad, no tener vivienda propia registrada a tu nombre en ningún distrito del país y acreditar el ahorro mínimo requerido. La convocatoria para construcción en sitio propio 2026 abrió en abril con 14,880 bonos disponibles.
Crédito Mivivienda: cómo funciona el financiamiento
El Crédito Mivivienda es un préstamo hipotecario con tasas de interés subsidiadas que se tramita a través de los bancos adheridos al programa (BBVA, BCP, Scotiabank, Interbank, entre otros). El Fondo Mivivienda provee los recursos a los bancos a una tasa preferencial y ellos te prestan a ti con condiciones mejores que un hipotecario comercial estándar.
Un ejemplo concreto: si adquieres una vivienda de S/200,000, puedes usar el Bono del Buen Pagador como complemento al enganche, aunque en ese rango de precio el bono es de S/21,200 y no el tope, pedir el crédito Mivivienda por el resto y pagar cuotas mensuales que rondan los S/900 a S/1,100 según el plazo y la tasa que te ofrezca el banco. El plazo máximo es de 25 años.
Alquiler en Perú: lo que todo inquilino debe saber
El contrato de alquiler no necesita estar notariado para ser válido: un documento firmado por ambas partes con testigos ya genera obligaciones legales. Lo que sí conviene es registrarlo en SUNAT a través del Formulario N° 1683, porque el propietario tiene la obligación de declarar la renta que percibe. Si el propietario no declara, tú no tienes problema, pero si quieres deducir el gasto de alquiler en tu declaración de renta, necesitas que el propietario emita recibos por honorarios electrónicos.
Si el propietario quiere desalojarte antes de que venza el contrato y sin causa justificada, tú tienes derecho a quedarte hasta el vencimiento. Si ya venció el contrato y no te quieres ir, el propietario debe iniciar un proceso judicial de desalojo, que puede demorar varios meses. Sacar al inquilino por la fuerza está prohibido siempre, sin excepción. Lo que sí existen son dos vías rápidas, y conviene no mezclarlas: la Ley N° 30201 (2014) permite un proceso judicial abreviado cuando el contrato lleva cláusula de allanamiento futuro, y la Ley N° 30933 (2019) regula el desalojo con intervención notarial, que exige que el contrato conste en el Formulario Único de Arrendamiento o en escritura pública y solo procede por vencimiento del plazo o impago de la renta. Ni siquiera en esa segunda vía desaloja el notario: el lanzamiento lo ordena el juez.
Preguntas frecuentes sobre vivienda en Perú
¿Puedo postular a Techo Propio si ya tuve una vivienda a mi nombre antes?
No. El requisito es no haber sido propietario de ninguna vivienda en ningún distrito del país. Si en algún momento tuviste una vivienda registrada a tu nombre —aunque ya no la tengas—, quedas inhabilitado para el bono. El sistema cruza información con SUNARP y COFOPRI automáticamente al momento de la postulación.
¿Qué pasa si el constructor de mi vivienda Techo Propio quiebra antes de entregar?
Ese es uno de los riesgos reales del programa. En modalidad compra, el bono se desembolsa directamente al constructor una vez que la vivienda está inscrita en SUNARP a tu nombre, así que el riesgo mayor es que el proyecto se paralice antes de esa etapa. En modalidad construcción en sitio propio, el bono se libera por avance de obra. Si el constructor abandona la obra, debes reportarlo al Fondo Mivivienda para activar los mecanismos de garantía del programa.
¿Cuánto cuesta formalizar un terreno en COFOPRI?
El trámite de titulación en COFOPRI es gratuito cuando la entidad realiza intervenciones masivas en asentamientos humanos. Si lo pides de forma individual, pagas los gastos administrativos y notariales que correspondan más la tasa de inscripción del título en SUNARP; consulta los importes en el tarifario vigente y en la propia oficina de COFOPRI, porque varían y se actualizan.
¿El autovalúo y el impuesto predial son lo mismo?
No. El autovalúo es la valoración que la municipalidad hace de tu propiedad según parámetros oficiales. El impuesto predial se calcula sobre ese autovalúo aplicando tasas progresivas (0.2% hasta 15 UIT, 0.6% entre 15 y 60 UIT, y 1% por encima). El autovalúo también se usa como referencia para trámites notariales, compraventa y créditos hipotecarios.
¿Puedo usar mi CTS como parte del ahorro para Techo Propio?
Sí. La CTS puede ser utilizada para el ahorro previo requerido por el programa Techo Propio. Debes solicitar a tu entidad financiera una constancia de saldo disponible y presentarla como parte del expediente de postulación. También puedes usar tus fondos de AFP bajo el retiro del 25% para primera vivienda, si cumples las condiciones.
Si ya tienes vivienda y lo que buscas es registrarla o resolver un problema legal, revisa las secciones de registros SUNARP y herencias y sucesiones, donde cubrimos todo el proceso de transferencia y formalización de propiedades.