El autovalúo es la valoración que la municipalidad asigna a tu predio para calcular el impuesto predial. No es el precio de mercado de tu propiedad (generalmente es mucho menor), pero sí importa para varios trámites: el impuesto predial, la alcabala en compraventas, los arránceles de SUNARP y, en algunos casos, los requisitos para programas de vivienda del Estado.
Cómo calcula la municipalidad el autovalúo
El autovalúo no es una valoración subjetiva: se calcula aplicando los Valores Unitarios Oficiales de Edificación que el Ministerio de Vivienda aprueba cada año. Los factores que influyen son:
- Valor del terreno: según los valores de los planos arancelarios de terrenos (actualizados anualmente).
- Valor de la construcción: según el tipo de material (ladrillo, concreto, adobe), el estado de conservación (nuevo, regular, deteriorado) y el área construida.
- Área del predio: metros cuadrados del terreno y de la construcción.
Por eso el autovalúo de una casa en San Isidro puede ser muy diferente al de una casa de igual tamaño en otro distrito: los valores arancelarios del terreno varían enormemente según la ubicación.
El impuesto predial: cómo se calcula sobre el autovalúo
El impuesto predial tiene una escala progresiva sobre el autovalúo:
- Hasta 15 UIT (S/80,250 con UIT S/5,350): 0.2%
- De 15 a 60 UIT: 0.6%
- Más de 60 UIT: 1.0%
Ejemplo: si tu departamento tiene un autovalúo de S/150,000 (casi 28 UIT), el impuesto anual es: S/80,250 × 0.2% + S/69,750 × 0.6% = S/160.50 + S/418.50 = S/579 al año.
El autovalúo en la compraventa: el impuesto de alcabala
Cuando compras un inmueble, pagas el impuesto de alcabala del 3% sobre el valor de compra o el autovalúo (el que sea mayor). Las primeras 10 UIT (S/53,500) están exoneradas.
Ejemplo: compras un departamento en S/300,000 cuyo autovalúo es S/200,000. La base imponible de alcabala es S/300,000 (el mayor) menos S/53,500 = S/246,500. Alcabala = S/246,500 × 3% = S/7,395.
Preguntas frecuentes
¿Dónde consulto el autovalúo de mi predio?
En la municipalidad de tu distrito, en el área de Rentas o Impuesto Predial. Muchas municipalidades en Lima tienen portales online donde puedes consultar el autovalúo ingresando el código del predio o tu DNI.
¿Puedo impugnar el autovalúo si creo que es muy alto?
Sí. Puedes presentar un recurso de reclamación ante la municipalidad si crees que el autovalúo no refleja correctamente las características del inmueble. Debes sustentar con documentación técnica (planos, descripción de materiales, estado de conservación).
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