El autovalúo es la valoración que la municipalidad asigna a tu predio para calcular el impuesto predial. No es el precio de mercado de tu propiedad (generalmente es mucho menor), pero sí importa para varios trámites: el impuesto predial, la alcabala en compraventas, los arránceles de SUNARP y, en algunos casos, los requisitos para programas de vivienda del Estado.
Cómo calcula la municipalidad el autovalúo
El autovalúo no es una valoración subjetiva: se calcula aplicando los Valores Unitarios Oficiales de Edificación que el Ministerio de Vivienda aprueba cada año. Los factores que influyen son:
- Valor del terreno: según los valores de los planos arancelarios de terrenos (actualizados anualmente).
- Valor de la construcción: según el tipo de material (ladrillo, concreto, adobe), el estado de conservación (nuevo, regular, deteriorado) y el área construida.
- Área del predio: metros cuadrados del terreno y de la construcción.
Por eso el autovalúo de una casa en San Isidro puede ser muy diferente al de una casa de igual tamaño en otro distrito: los valores arancelarios del terreno varían enormemente según la ubicación.
El impuesto predial: cómo se calcula sobre el autovalúo
El impuesto predial tiene una escala progresiva sobre el autovalúo:
- Hasta 15 UIT (S/80,250 con UIT S/5,350): 0.2%
- De 15 a 60 UIT: 0.6%
- Más de 60 UIT: 1.0%
Ejemplo: si tu departamento tiene un autovalúo de S/150,000 (casi 28 UIT), el impuesto anual es: S/80,250 × 0.2% + S/69,750 × 0.6% = S/160.50 + S/418.50 = S/579 al año.
El autovalúo en la compraventa: el impuesto de alcabala
Cuando compras un inmueble, pagas el impuesto de alcabala del 3% sobre el valor de compra o el autovalúo (el que sea mayor). Las primeras 10 UIT (S/53,500) están exoneradas.
Ejemplo: compras un departamento en S/300,000 cuyo autovalúo es S/200,000. La base imponible de alcabala es S/300,000 (el mayor) menos S/53,500 = S/246,500. Alcabala = S/246,500 × 3% = S/7,395.
Exoneraciones del impuesto predial que conviene conocer
No todos los propietarios pagan el impuesto predial. La Ley de Tributación Municipal establece exoneraciones que muchos desconocen:
- Pensionistas: si eres pensionista y el predio es tu única propiedad, estás exonerado del pago del impuesto predial siempre que tu pensión mensual no supere 1 UIT (S/5,350 en 2026). El trámite es en la municipalidad con el carnet de pensionista y DNI.
- Predios de uso educativo sin fines de lucro: colegios particulares que no reparten utilidades, universidades y centros de formación técnica pueden estar exonerados.
- Predios del Estado: los bienes de dominio público no pagan impuesto predial.
La exoneración de pensionistas es la más relevante para ciudadanos comunes. Si calificas y no la has solicitado, puedes pedirla retroactivamente hasta por 4 años en la mayoría de municipalidades. Vale la pena solicitarla cuanto antes.
Preguntas frecuentes
¿Dónde consulto el autovalúo de mi predio?
En la municipalidad de tu distrito, en el área de Rentas o Impuesto Predial. Muchas municipalidades en Lima tienen portales online donde puedes consultar el autovalúo ingresando el código del predio o tu DNI.
¿Puedo impugnar el autovalúo si creo que es muy alto?
Sí. Puedes presentar un recurso de reclamación ante la municipalidad si crees que el autovalúo no refleja correctamente las características del inmueble. Debes sustentar con documentación técnica (planos, descripción de materiales, estado de conservación).
¿Cuándo hay que presentar la declaración jurada de autovalúo?
Todos los propietarios de predios están obligados a presentar la Declaración Jurada de Autovalúo (DDJJ) ante la municipalidad antes del último día hábil de febrero de cada año. También debes presentarla cuando transfieres el predio (compraventa, donación, herencia) dentro de los 60 días siguientes. Si no la presentas, la municipalidad puede determinar el autovalúo de oficio y aplicar multas.
Autovalúo y programas de vivienda del Estado
El autovalúo también aparece en los requisitos de algunos programas habitacionales del Estado:
- Techo Propio (compra de vivienda): el valor de la vivienda a adquirir no puede superar cierto monto (actualmente S/110,500 para la modalidad de adquisición de vivienda nueva). Ese valor se verifica con la tasación, no el autovalúo, pero es un indicador de cómo la administración del Estado evalúa los inmuebles.
- Crédito Mivivienda: tampoco tiene límite de autovalúo, pero la tasación del banco intermediario debe justificar el monto del préstamo.
- Bono del Buen Pagador: aplica a viviendas hasta S/375,000 (en su modalidad convencional). El precio de venta es el que se considera, no el autovalúo.
Mejoras en el predio y su efecto en el autovalúo
Si amplias tu vivienda, construyes un piso adicional o haces mejoras significativas, debes actualizar la declaración jurada de autovalúo para reflejar los cambios. Antes de construir, necesitas una licencia de construcción municipal. Si el terreno no tiene habilitación urbana, verifica primero la habilitación urbana del predio. Para conocer el valor real de mercado (no fiscal), puedes solicitar una tasación de inmueble. La municipalidad puede detectar las mejoras a través de sus inspectores y ajustar el autovalúo aunque no lo declares. Si las mejoras aumentan el autovalúo, aumenta también el impuesto predial a pagar.
Ojo con esto: si vendes el predio con mejoras no declaradas y el comprador paga la alcabala sobre el valor de compra (que incluye esas mejoras), pero el autovalúo no las refleja, puede haber observaciones en el proceso de transferencia.
Exoneraciones del impuesto predial
No todos los propietarios pagan el íntegro del impuesto predial. Hay exoneraciones legales:
- Pensionistas de la ONP o AFP: si su ingreso mensual no supera 1 UIT y poseen un solo predio, están exonerados del impuesto predial. Debes solicitarlo a la municipalidad con tu recibo de pensión y DNI.
- Primeros 50 UIT de autovalúo: si el autovalúo de tu predio no supera los 50 UIT (S/267,500), solo pagas el 0.2% sobre los primeros 15 UIT a la tasa menor.
- Predios de entidades exoneradas: iglesias, comunidades campesinas, universidades públicas, entidades sin fines de lucro, bajo ciertos requisitos.
Las exoneraciones no son automáticas: debes solicitarlas a la municipalidad cada año o cuando corresponda según el tipo de exoneración.
Para todo lo relacionado con tu propiedad y los trámites de vivienda en Perú, visita vivienda y propiedad en Perú.