En Perú, más del 60% de las viviendas en Lima Metropolitana fueron construidas sin licencia. Esas edificaciones existen físicamente pero no existen legalmente en los registros: la partida de SUNARP solo muestra el terreno, no la construcción. Eso impide acceder a créditos hipotecarios, vender formalmente, heredar o dividir el inmueble. La declaratoria de fábrica vía regularización es el mecanismo legal que permite inscribir esas construcciones en SUNARP sin necesidad de haber tenido licencia. Esta guía explica quién puede acogerse y cómo.
Quiénes pueden regularizar su construcción
Pueden acogerse a la regularización (bajo la Ley N° 27157) los propietarios de edificaciones concluidas hasta el 31 de diciembre de 2016 que hayan sido construidas sin licencia de construcción, sin conformidad de obra o sin declaratoria de fábrica previa. Para edificaciones más nuevas (desde 2017), aplica la Ley N° 29090 con sus propias reglas.
Condiciones adicionales: el terreno debe estar inscrito en SUNARP a nombre del dueño, y la construcción no puede estar ubicada en:
- Zonas arqueológicas protegidas
- Zonas de protección ecológica o áreas naturales protegidas
- Zonas de riesgo para la salud e integridad física de los ocupantes
- Orillas de ríos, lagos o el mar (fajas marginales)
- Ediificaciones que violan manifiestamente elementos básicos de seguridad que pongan en riesgo la vida humana
El Verificador Responsable: pieza clave del proceso
El proceso de regularización requiere contratar a un Verificador Responsable: un ingeniero o arquitecto habilitado e inscrito en el Registro de Verificadores de SUNARP. El verificador inspecciona la construcción y firma todos los documentos técnicos garantizando que la edificación cumple los mínimos de seguridad establecidos por ley.
Documentos requeridos
- Solicitud de inscripción: formulario gratuito disponible en las oficinas SUNARP
- Formulario Registral (FOR): firmado por el propietario y el Verificador. Contiene toda la información de la edificación (áreas, pisos, materiales, antigüedad estimada).
- Plano de ubicación y localización: firmado por el Verificador
- Plano de distribución: planta de la construcción, firmado por el Verificador
- Informe técnico de verificación: firmado por el Verificador, acreditando que la construcción es segura
- Declaración jurada del Verificador: afirmando que la edificación no incurre en las causales de inadmisibilidad de la Ley 30830
- DNI del propietario
Costos aproximados
- Tasa fija de calificación SUNARP: S/49.90
- Tasa variable de inscripción: se calcula como 3 × (valor de la construcción) / 1000. El valor de la construcción se estima por método de costos unitarios oficiales del Ministerio de Vivienda. Ejemplo: construcción de 100 m² valorada en S/150,000 → tasa = 3 × 150,000 / 1,000 = S/450 de tasa variable.
- Honorarios del Verificador: varían ampliamente según el tamaño y complejidad de la construcción. Rango referencial: S/500 a S/3,000 para una vivienda unifamiliar típica.
El proceso ante SUNARP
- Una vez reunidos todos los documentos firmados por el Verificador, el dueño presenta el expediente en la oficina SUNARP del lugar donde se ubica el inmueble
- El registrador califica el expediente y si todo está en orden, inscribe la declaratoria de fábrica en la partida del inmueble
- A partir de ese momento, la construcción existe legalmente en los registros públicos
Beneficios de regularizar
- Incremento del valor del inmueble: una propiedad con título + declaratoria inscrita vale significativamente más que el mismo terreno sin la construcción registrada
- Acceso al crédito hipotecario: los bancos financian inmuebles inscritos; no financian construcciones no declaradas
- Posibilidad de heredar o vender formalmente: la compraventa formal en notaría requiere que la construcción esté inscrita
- Independización de departamentos: si construiste varios pisos, cada uno puede independizarse en SUNARP para vender o heredar por separado
Preguntas frecuentes
Construimos en 2022 sin licencia. ¿Podemos regularizar ahora?
Para construcciones posteriores al 31 de diciembre de 2016, el proceso es diferente y más complejo: aplica la Ley N° 29090 y generalmente requiere la participación de la municipalidad (que puede exigir licencia retroactiva, multas y otros trámites). Consulta con un abogado inmobiliario o un verificador SUNARP para evaluar tu caso específico.
Para comprar una propiedad nueva sin estos problemas, revisa cómo comprar una casa en Perú 2026. Para el saneamiento físico legal completo del inmueble, visita saneamiento físico legal 2026.