Buena parte de las viviendas del país se levantaron sin licencia, por autoconstrucción y por partes, a medida que alcanzaba el dinero. Esas edificaciones existen físicamente pero no existen legalmente en los registros: la partida de SUNARP solo muestra el terreno, no la construcción. Eso impide acceder a créditos hipotecarios, vender formalmente, heredar o dividir el inmueble. La declaratoria de fábrica vía regularización es el mecanismo legal que permite inscribir esas construcciones en SUNARP sin necesidad de haber tenido licencia. Esta guía explica quién puede acogerse y cómo.
Quiénes pueden regularizar su construcción
Pueden acogerse a la regularización de la Ley N° 27157, con el plazo ampliado por la Ley N° 30830, los propietarios de edificaciones concluidas hasta el 31 de diciembre de 2016 que hayan sido construidas sin licencia de construcción, sin conformidad de obra o sin declaratoria de fábrica previa. Para edificaciones más nuevas (desde 2017), aplica la Ley N° 29090 con sus propias reglas.
Condiciones adicionales: el terreno debe estar inscrito en SUNARP a nombre del dueño, y la construcción no puede estar ubicada en:
- Zonas arqueológicas protegidas
- Zonas de protección ecológica o áreas naturales protegidas
- Zonas de riesgo para la salud e integridad física de los ocupantes
- Orillas de ríos, lagos o el mar (fajas marginales)
- Ediificaciones que violan manifiestamente elementos básicos de seguridad que pongan en riesgo la vida humana
El Verificador Responsable: pieza clave del proceso
El proceso de regularización requiere contratar a un Verificador Responsable: un ingeniero o arquitecto habilitado e inscrito en el Registro de Verificadores de SUNARP. El verificador inspecciona la construcción y firma todos los documentos técnicos garantizando que la edificación cumple los mínimos de seguridad establecidos por ley.
Documentos requeridos
- Solicitud de inscripción: formulario gratuito disponible en las oficinas SUNARP
- Formulario Registral (FOR): firmado por el propietario y el Verificador. Contiene toda la información de la edificación (áreas, pisos, materiales, antigüedad estimada).
- Plano de ubicación y localización: firmado por el Verificador
- Plano de distribución: planta de la construcción, firmado por el Verificador
- Informe técnico de verificación: firmado por el Verificador, acreditando que la construcción es segura
- Declaración jurada del Verificador: afirmando que la edificación no incurre en las causales de inadmisibilidad de la Ley 30830
- DNI del propietario
Costos aproximados
- Derechos registrales de SUNARP: se pagan dos, uno fijo de calificación y otro de inscripción proporcional al valor de la construcción, que se estima con los valores unitarios oficiales de edificación del Ministerio de Vivienda. Los importes y el factor de cálculo están en el tarifario vigente de SUNARP y se actualizan, así que conviene pedirlos en la oficina registral o al verificador antes de presupuestar: es un dato que envejece rápido y que circula desfasado por internet.
- Honorarios del Verificador: varían ampliamente según el tamaño y complejidad de la construcción. Rango referencial: S/500 a S/3,000 para una vivienda unifamiliar típica.
El proceso ante SUNARP
- Una vez reunidos todos los documentos firmados por el Verificador, el dueño presenta el expediente en la oficina SUNARP del lugar donde se ubica el inmueble
- El registrador califica el expediente y si todo está en orden, inscribe la declaratoria de fábrica en la partida del inmueble
- A partir de ese momento, la construcción existe legalmente en los registros públicos
Beneficios de regularizar
- Incremento del valor del inmueble: una propiedad con título + declaratoria inscrita vale significativamente más que el mismo terreno sin la construcción registrada
- Acceso al crédito hipotecario: los bancos financian inmuebles inscritos; no financian construcciones no declaradas
- Posibilidad de heredar o vender formalmente: la compraventa formal en notaría requiere que la construcción esté inscrita
- Independización de departamentos: si construiste varios pisos, cada uno puede independizarse en SUNARP para vender o heredar por separado
Preguntas frecuentes
Construimos en 2022 sin licencia. ¿Podemos regularizar ahora?
La vía de la Ley 27157 no te alcanza. Esa ley regulaba en origen las edificaciones anteriores al 21 de julio de 1999, y fue la Ley N° 30830, publicada el 27 de julio de 2018, la que amplió el corte hasta el 31 de diciembre de 2016. Para lo construido después aplica la Ley N° 29090, que pasa por la municipalidad y suele implicar licencia en vía de regularización, multa y conformidad de obra. Consulta con un verificador o un abogado inmobiliario antes de gastar en planos.
Ya regularicé una vez hace años. ¿Puedo volver a hacerlo?
Sí, pero una sola vez más. La Ley 30830 previó expresamente que los predios ya regularizados al amparo de la Ley 27157 —o del plazo ampliado por la Ley Orgánica de Municipalidades— puedan acogerse a una nueva regularización, por única vez, para lo edificado o demolido hasta el 31 de diciembre de 2016. Es el caso típico de quien inscribió la casa de un piso y después levantó dos más.
¿Qué pierdo exactamente si no regularizo?
No es un problema abstracto de papeles: la partida registral sigue describiendo un terreno, o una casa de un piso, y todo lo que construiste encima no existe para nadie salvo para ti. En la práctica eso significa que no puedes vender al precio real —el comprador con crédito hipotecario no podrá financiarlo—, no puedes hipotecar lo edificado, no puedes independizar los pisos para dejarlos a distintos herederos, y cuando llegue la sucesión tus hijos heredarán un inmueble cuya descripción registral no coincide con lo que ven. Cuanto más se posterga, más caro sale: los planos y el informe del verificador se pagan igual, pero se suman herederos y firmas que reunir.
Para comprar una propiedad nueva sin estos problemas, revisa cómo comprar una casa en Perú 2026. Para el saneamiento físico legal completo del inmueble, visita saneamiento físico legal 2026.