El inquilino no paga hace tres meses y no se quiere ir. La ley peruana te protege como propietario, pero el proceso de desalojo no es instantáneo. La vía más rápida —el desalojo express— puede resolverse en semanas si el contrato está debidamente formalizado; el proceso ordinario puede tomar años. La clave está en cómo se firmó el contrato original.
El desalojo express: la opción más rápida
La Ley 30201 y el proceso único de ejecución permiten el desalojo express cuando se cumplen estas condiciones:
- El contrato de arrendamiento debe constar en escritura pública o con firmas legalizadas ante notario.
- El contrato debe incluir cláusula de allanamiento futuro (el inquilino acepta desde el inicio que si incumple, el propietario puede pedir el desalojo sin proceso largo).
- El inquilino está en una de las causales: falta de pago o vencimiento del plazo sin desocupar.
Si se cumplen esas condiciones, el propietario presenta la demanda al juzgado y si el juez verifica que el contrato está en orden, puede ordenar el lanzamiento en semanas en lugar de años.
El proceso ordinario de desalojo
Si el contrato es simple (solo firmas privadas, sin notariación ni cláusula de allanamiento), el propietario debe ir por la vía judicial ordinaria:
- Presentar demanda de desalojo en el Juzgado Civil o Juzgado de Paz Letrado (según el valor del bien).
- El juzgado notifica al inquilino y éste tiene plazo para contestar.
- Audiencia y sentencia.
- Si la sentencia ordena el desalojo y el inquilino sigue sin irse, el juzgado envía a los oficiales del juzgado a ejecutar el lanzamiento.
Este proceso puede tardar de 6 meses a 2 años o más si el inquilino apela. Se necesita abogado (aunque no es obligatorio para montos menores ante el Juzgado de Paz).
Lo que NO puede hacer el propietario
La ley peruana prohíbe al propietario:
- Cortar los servicios (agua, luz) para presionar al inquilino a irse. Esto es vías de hecho y puede generar responsabilidad penal.
- Cambiar las cerraduras e impedir el ingreso sin orden judicial.
- Ingresar al inmueble por la fuerza o amenazar al inquilino.
Estas acciones, aunque comprensibles desde la frustración, pueden complicar el proceso judicial a favor del propietario si el inquilino las denuncia.
Preguntas frecuentes
¿Puedo desalojar a alguien que vive sin contrato?
Sí, pero el proceso es la vía ordinaria (más lenta) ya que no aplica el desalojo express. Sin contrato escrito, el ocupante puede alegar posesión precaria y el proceso puede complicarse. La recomendación siempre es tener contrato escrito y notariado desde el inicio.
¿Cuánto cuesta iniciar un proceso de desalojo?
Los aranceles judiciales dependen del valor del inmueble. Para el desalojo express, los costos son menores (algunos juzgados aplican tasas reducidas). Suma honorarios del abogado (S/1,500-5,000 dependiendo del caso) y los gastos del proceso. Si ganas, el juez puede condenar al inquilino a pagar las costas.
Para evitar esta situación en el futuro, usa un buen contrato de alquiler con las cláusulas correctas. Para todos los temas de vivienda, visita vivienda en Perú.