Alquilar sin contrato escrito es el error más común tanto de propietarios como de inquilinos en Perú. El propietario piensa que así puede desalojar más fácil; el inquilino, que tiene menos obligaciones. Ambos están equivocados: sin contrato hay menos protección para los dos, y el proceso de desalojo por falta de pago puede tardar más sin documento escrito que con uno.
Cláusulas esenciales del contrato de arrendamiento
- Identificación de las partes: nombre completo, DNI del propietario y del inquilino.
- Descripción del inmueble: dirección exacta, tipo (departamento, casa, local), estado actual.
- Monto del alquiler y forma de pago: cuánto, cuándo y cómo se paga (transferencia es lo más recomendable por el registro que deja).
- Plazo del contrato: fecha de inicio y fin. El plazo mínimo legal es 1 año para arrendamientos de inmueble para vivienda (puede acordarse menos, pero el inquilino tiene protección).
- Garantía: generalmente 1 a 2 meses de alquiler. Debe especificarse en qué condiciones se devuelve.
- Servicios incluidos o excluidos: quién paga agua, luz, internet, mantenimiento del edificio.
- Prohibiciones específicas: si se permite subarrendamiento, mascotas, modificaciones estructurales.
La garantía: cómo protegerla como inquilino
La garantía (o depósito de garantía) es el monto que el inquilino entrega al inicio para cubrir daños o alquileres impagos al final. Para protegerla:
- Documenta el estado del inmueble al entrar: fotos con fecha, video, acta de entrega firmada por ambos. Esto es clave para que el propietario no retenga la garantía argumentando daños preexistentes.
- Paga la garantía con recibo o transferencia bancaria, nunca en efectivo sin comprobante.
- Si el propietario no te devuelve la garantía sin justificación, puedes demandarlo ante el Juzgado de Paz Letrado.
Derechos del inquilino en Perú
- Recibir el inmueble en condiciones habitables.
- Usar el inmueble sin interferencias del propietario durante el plazo del contrato.
- Que el propietario realice reparaciones que no sean consecuencia del uso normal del inquilino.
- Recibir la garantía devuelta al terminar el contrato, descontando solo daños reales documentados.
- Que se le notifique con antelación razonable antes de cualquier visita del propietario.
El contrato con legalidad notarial vs el simple
No es obligatorio llevar el contrato de alquiler ante notario: un contrato privado firmado por ambas partes tiene plena validez legal. Sin embargo, legalizarlo ante notario (firmar en presencia del notario o certificar las firmas) tiene ventajas: facilita el proceso de desalojo express si el inquilino no paga, ya que la ley del arrendamiento permite un proceso más rápido cuando el contrato está formalizado.
Preguntas frecuentes
¿El propietario puede subir el alquiler antes de que termine el contrato?
No si el contrato tiene un plazo fijo y no incluye cláusula de ajuste. El alquiler solo puede modificarse al renovar el contrato o si hay una cláusula de ajuste por inflación (deben pactarse explícitamente los criterios de ajuste).
¿Qué pasa si el inquilino no paga el alquiler?
El propietario puede resolver el contrato por falta de pago y demandar el desalojo más el cobro de los alquileres impagos. El proceso puede ser el desalojo express (si el contrato está formalizado) o el proceso ordinario ante el juzgado civil, que tarda más.
Si el inquilino no quiere irse, la guía de desalojo en Perú explica el proceso legal. Para todos los temas de vivienda, visita vivienda y propiedad en Perú.