Mientras pagues la renta y cumplas el contrato de arrendamiento, el propietario no puede echarte. Ni desconectar los servicios, ni cambiar las cerraduras, ni intimidarte para que salgas antes de tiempo. Cualquier desalojo debe pasar por el Poder Judicial. Esta guía explica tus derechos como inquilino en Perú, las causales legítimas por las que sí pueden desalojarte y qué dice la Ley de Desalojo Express sobre los contratos nuevos.
Tus derechos fundamentales como inquilino
1. Uso y disfrute pacífico del inmueble
Mientras el contrato esté vigente y cumplas tus obligaciones, tienes derecho a usar el inmueble conforme al uso pactado. El propietario no puede ingresar al inmueble sin tu autorización, visitar cuando quiera sin previo aviso ni interferir con tu uso del bien.
2. Condiciones de habitabilidad
El propietario está obligado a entregar y mantener el inmueble en condiciones habitables. Si hay daños estructurales, problemas en instalaciones eléctricas o sanitarias que pongan en riesgo tu seguridad, puedes exigir la reparación. Si el propietario no repara, puedes resolver el contrato o descontar el costo de la reparación de la renta (con documentación).
3. No desalojo arbitrario
El propietario NO puede:
- Cortarte los servicios de agua, luz o gas para presionarte a salir
- Cambiar las cerraduras mientras vives ahí
- Ingresar violentamente al inmueble para sacarte
- Amenazarte o intimidarte para que abandones
- Sacarte antes de que el contrato venza si cumples tus obligaciones
Cualquier de estos actos es ilegal. Si ocurren, puedes denunciar ante la PNP (105) o la Fiscalía de Familia/Penal.
Causales legítimas por las que sí puedes ser desalojado
- No pago de la renta: acumular 2 meses consecutivos de renta impagada es causal suficiente para que el propietario inicie proceso judicial de desalojo
- No pago de servicios y mantenimiento: 6 meses de deuda de servicios (agua, luz, mantenimiento de áreas comunes) es causal
- Vencimiento del contrato: al terminar el plazo del contrato sin renovación, el propietario puede pedir la devolución del inmueble
- Uso indebido del inmueble: si usas el bien para actividades distintas a las pactadas (se alquiló para vivienda pero se usa como almacén o negocio no autorizado)
- Subarrendamiento no autorizado: si subarrendas sin permiso escrito del propietario
La Ley de Desalojo Express (Ley N° 30201)
Desde 2014, la Ley N° 30201 creó el «desalojo express» que acelera el proceso si el contrato incluye una cláusula especial de allanamiento a futuro. Con esta cláusula:
- El proceso de desalojo puede resolverse en aproximadamente 15 días en vez de los meses o años del proceso judicial normal
- El propietario presenta el contrato con cláusula al notario (con notificación notarial de la deuda)
- Si el inquilino no paga en el plazo notificado, el notario emite el parte que habilita el desalojo
Ojo: si firmaste un contrato con esta cláusula, el proceso de desalojo en tu contra es significativamente más rápido. Léelo bien antes de firmar.
El contrato: cuándo conviene inscribirlo en SUNARP
Inscribir el contrato de arrendamiento en SUNARP (Registro de Predios) tiene ventajas para ambas partes:
- El inquilino está protegido si el propietario vende el inmueble durante el alquiler: el nuevo dueño debe respetar el contrato inscrito
- El contrato inscrito tiene mayor fuerza probatoria en caso de conflicto
- El propietario puede iniciar el desalojo express si el contrato tiene la cláusula correspondiente inscrita
Qué hacer si el propietario viola tus derechos
- Si cortan servicios ilegalmente: denuncia ante Indecopi o presenta demanda de interdicto de retener ante el juzgado civil
- Si ingresan violentamente: denuncia policial + demanda de interdicto
- Si intentan desalojarte sin orden judicial: llama al 105 (PNP) en el momento. Ninguna persona puede ser sacada de su domicilio sin orden judicial salvo flagrante delito.
Preguntas frecuentes
Mi contrato venció pero sigo en el inmueble. ¿Pueden sacarme?
Sí, el propietario puede iniciar el proceso de desalojo por vencimiento del contrato. Sin embargo, si contínuas pagando la renta y el propietario la acepta sin objetar, se genera una renovación tácita o un «contrato de arrendamiento a plazo indeterminado» según el Código Civil. En ese caso el propietario deberá darte aviso previo antes de pedir la devolución.
Para el proceso de desalojo desde la perspectiva del propietario, revisa desalojo en Perú 2026. Para comprar tu propia vivienda y dejar de alquilar, visita cómo comprar una casa en Perú 2026.