Las tasas hipotecarias parten de 7.24% TEA (Scotiabank) y llegan a 7.89% en los bancos más grandes. Para quienes califican al programa Mivivienda hay tasas promocionales bastante más bajas, aunque cambian según la convocatoria vigente y conviene confirmarlas con el Fondo Mivivienda antes de decidir. Pero la tasa no es el único criterio: la TCEA (que incluye seguros y comisiones) puede variar considerablemente entre bancos con tasas similares. Esta guía explica las diferencias, cómo comparar correctamente y qué programa conviene según tu situación.
Tasas referenciales por banco
| Banco | TEA desde | Plazo máx. | Financiamiento máx. |
|---|---|---|---|
| Scotiabank | 7.24% | 30 años | 90% del valor |
| Interbank | 7.65% | 30 años | 90% |
| BBVA | 7.74% | 25-30 años | 90% |
| BCP | 7.89% | 30 años | 90% |
| Mivivienda (especial) | 4.00% TREA | 25 años | 90% (cuota inicial 7.5%) |
Fuente: SBS (Superintendencia de Banca, Seguros y AFP). Las tasas son referenciales para perfiles con buen historial crediticio; la tasa final la determina el banco después de evaluar tu expediente.
TEA vs TCEA: la diferencia que nadie te explica
El error más común: comparar solo la TEA (Tasa Efectiva Anual) e ignorar la TCEA (Tasa de Costo Efectivo Anual). La TCEA incluye todos los costos del crédito:
- TEA (solo los intereses)
- Seguro de desgravamen (pago mensual en caso de muerte o invalidez del deudor)
- Seguro multirriesgo del inmueble (obligatorio)
- Comisiones de desembolso
- Otros gastos administrativos
Ejemplo concreto: banco A ofrece TEA de 7.24% pero su seguro de desgravamen es caro. Banco B ofrece TEA de 7.65% con seguro de desgravamen barato. La TCEA del banco A puede terminar siendo mayor que la del B. Compara siempre la TCEA, no solo la TEA. La TCEA está en la Hoja Resumen que el banco está obligado a entregarte antes de firmar.
Programa Mivivienda: la opción con tasa más baja
El Nuevo Crédito Mivivienda trabaja con tasas promocionales bastante por debajo del mercado, aunque cambian según la entidad financiera y la campaña vigente, así que conviene confirmarlas en el simulador del Fondo Mivivienda antes de decidir. Solo aplica para viviendas dentro de ciertos rangos de valor:
- Valor de la vivienda: entre S/64,200 y S/464,200
- Cuota inicial mínima: 7.5% del valor (vs 10% en crédito convencional)
- Plazo máximo: 25 años
- Bono del Buen Pagador (BBP): subsidio adicional de hasta S/27,800 para viviendas tradicionales, o hasta S/31,100 para viviendas verdes (sostenibles). El BBP reduce el monto del crédito que debes pagar.
Requisitos generales para el crédito hipotecario
- DNI vigente del solicitante (y cónyuge si aplica)
- Ingreso demostrable (boletas de pago, declaración de renta si eres independiente)
- Historial crediticio: sin deudas en mora o Infocorp. El banco analiza tus reportes de la SBS y Sentinel.
- Cuota inicial del 10% mínimo (7.5% para Mivivienda)
- Edad máxima al vencimiento del crédito: la mayoría de bancos exige que no superes los 75 años al terminar el plazo
Cómo calcular si puedes pagar la cuota
La regla general de los bancos: la cuota mensual del hipotecario no debe superar el 30% de tus ingresos netos. Ejemplo real:
Ingreso neto mensual: S/5,000. Máximo de cuota que el banco acepta: S/1,500/mes. Con una tasa de 7.5% TEA a 25 años y S/1,500 de cuota, podrías financiar aproximadamente S/193,000.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cancelar el crédito hipotecario antes de tiempo?
Sí. Los créditos hipotecarios en Perú pueden prepagarse parcial o totalmente en cualquier momento. La ley prohíbe las penalidades por prepago en créditos a tasa fija (la penalidad por prepago ya no aplica en el sistema financiero peruano para créditos inmobiliarios desde 2009). Prepagar reduce el capital pendiente y con ello los intereses totales que pagarás.
¿El banco me obliga a contratar sus seguros?
Te obliga a tener los seguros, no a comprárselos a ellos. En un crédito hipotecario son dos: el de desgravamen, que cancela la deuda si el titular fallece, y el del inmueble contra incendio y daños. Puedes contratarlos con la aseguradora que tú elijas y endosarlos al banco, y ahí suele haber una diferencia de plata que a lo largo de veinte años no es menor. Pregunta expresamente por esa opción, porque rara vez te la ofrecen de entrada.
¿Qué pasa si me atraso en una cuota?
Lo primero son los intereses moratorios y el registro del atraso en la central de riesgos, que te complica cualquier crédito posterior. Si el problema es pasajero, habla con el banco antes de dejar de pagar: hay reprogramaciones y periodos de gracia que salen mucho más baratos que dejar que la deuda se deteriore. El escenario extremo, cuando el impago se prolonga, es la ejecución de la hipoteca, y ahí se pierde el inmueble.
¿Conviene tasa fija o variable?
Depende de cuánto aguante tu presupuesto un sobresalto. La tasa fija te da una cuota previsible durante todo el plazo y es lo que elige la mayoría en créditos a veinte o treinta años. La variable puede arrancar más abajo, pero se ajusta, y en un plazo tan largo un par de puntos cambian bastante el total. Si tu cuota ya está rozando el límite que el banco acepta, la fija es la opción sensata. Y ojo: las tasas de esta guía son referenciales y se mueven, así que confírmalas con la entidad antes de decidir.
Para los subsidios del Estado que se combinan con el crédito hipotecario, revisa subsidios de vivienda Perú 2026. Para el proceso completo de compra una vez que tienes el financiamiento, visita cómo comprar casa en Perú 2026.