El impuesto de alcabala es uno de los costos que muchos compradores de propiedad descubren de sorpresa: además del precio de la casa, los gastos notariales y los derechos registrales, debes pagar el 3% del valor de compra a la municipalidad donde está ubicado el inmueble. Y a diferencia del impuesto de segunda categoría (que paga el vendedor por la ganancia), el alcabala lo paga el comprador. La buena noticia: los primeros 10 UIT del valor no están afectos, lo que en 2026 representa S/55,000 libres de impuesto. Para propiedades de bajo valor, eso puede significar que no pagues nada.
Cómo se calcula el impuesto de alcabala
La fórmula es directa:
- Base imponible = Valor de transferencia – 10 UIT
- Con UIT 2026 = S/5,500: 10 UIT = S/55,000
- Alcabala = Base imponible × 3%
El “valor de transferencia” es el precio de la compraventa, pero nunca puede ser menor que el autovalúo del predio de ese año ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (artículo 24 de la Ley de Tributación Municipal). Si declaras un precio por debajo de ese piso, la municipalidad liquida sobre el autovalúo ajustado. SUNAT no interviene: el alcabala es un tributo municipal.
Ejemplos de cálculo con precios reales
| Precio de compra | Menos 10 UIT (S/55,000) | Base imponible | Alcabala (3%) |
|---|---|---|---|
| S/50,000 | S/55,000 | S/0 (negativo) | S/0 (exonerado) |
| S/100,000 | S/55,000 | S/45,000 | S/1,350 |
| S/200,000 | S/55,000 | S/145,000 | S/4,350 |
| S/350,000 | S/55,000 | S/295,000 | S/8,850 |
| S/500,000 | S/55,000 | S/445,000 | S/13,350 |
Si compras una propiedad por S/55,000 o menos, no pagas alcabala. La deducción de 10 UIT cubre íntegramente el valor.
Quién paga y dónde
El alcabala lo paga el comprador (adquirente), no el vendedor. El pago se realiza en el SAT (Servicio de Administración Tributaria) o en la municipalidad del distrito donde se ubica el inmueble que estás adquiriendo, no en la municipalidad de tu domicilio.
El plazo para pagar es el último día hábil del mes siguiente a la fecha en que se produjo la transferencia de propiedad (generalmente la fecha de la minuta o escritura pública). Si compras en mayo, tienes hasta el último día hábil de junio para pagar.
El notario generalmente te orienta sobre el monto y el lugar de pago antes de elevar la compraventa a escritura pública. Algunos SAT permiten el pago online (como el SAT de Lima en sat.gob.pe).
Transferencias exoneradas del alcabala
No todas las transferencias de propiedad pagan alcabala. Están exoneradas:
- Herencias y legados: las transferencias por causa de muerte (herencia) no pagan alcabala. Solo paga el que compra voluntariamente, no quien hereda.
- Transferencias a entidades del Estado: Gobierno Central, regiones, municipalidades.
- Transferencias a entidades religiosas: iglesias y entidades religiosas reconocidas.
- Primera venta por empresas constructoras, salvo el terreno: la primera venta de un inmueble que hace la constructora no paga alcabala por la construcción, pero sí por la parte del precio que corresponde al valor del terreno (artículo 22).
- Resolución del contrato antes de cancelar el precio: si el contrato de compraventa se resuelve antes de que el comprador haya pagado el precio completo, no hay alcabala.
- Divisiones y particiones de masa hereditaria: cuando los herederos dividen entre sí los bienes heredados.
- Anticipos de legítima: donaciones que padres hacen a sus hijos como adelanto de herencia. Ojo: otras donaciones sí pagan.
- Otros compradores inafectos: gobiernos extranjeros y organismos internacionales, el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios y las universidades y centros educativos, conforme a la Constitución (artículo 28).
La diferencia entre alcabala e impuesto de segunda categoría
En una misma compraventa de inmueble pueden existir dos impuestos distintos que confunden a los compradores y vendedores:
- Impuesto de alcabala: lo paga el comprador a la municipalidad. Se calcula sobre el precio de compra. No depende de si hay ganancia: es por el hecho de comprar.
- Renta de segunda categoría (5%): lo paga el vendedor a la SUNAT. Se calcula sobre la ganancia (precio de venta – costo actualizado de compra). Solo si hay ganancia y si la propiedad fue adquirida desde 2004.
Son independientes: el comprador paga alcabala aunque el vendedor no tenga ganancia, y el vendedor paga renta aunque el comprador no deba alcabala.
El alcabala y los departamentos nuevos de constructoras
Cuando compras un departamento nuevo directamente a la constructora, esa primera venta no paga alcabala por la construcción, pero sí por la parte que corresponde al terreno. Es la sorpresa más común en los proyectos en planos: el comprador cree que está exonerado del todo y la municipalidad le liquida el 3% sobre esa porción. Pídele a la inmobiliaria que la minuta separe el valor del terreno y el de la edificación. Por su lado, la constructora paga IGV sobre la venta, que suele venir incluido en el precio.
Si compras el mismo departamento de segunda mano (de otro propietario que ya lo compró a la constructora), esa reventa SÍ paga alcabala por el valor completo. La inafectación parcial solo aplica a la primera transferencia realizada por la constructora o promotora.
Preguntas frecuentes
¿Se paga alcabala por la compra de un terreno?
Sí. El alcabala aplica a toda transferencia de inmuebles, incluyendo terrenos. La fórmula es la misma: precio del terreno – 10 UIT, y el resultado × 3%.
¿Qué pasa si no pago el alcabala a tiempo?
Se generan intereses moratorios desde el vencimiento del plazo. Y en la práctica te frena antes: el notario está obligado a exigir que acredites el pago del alcabala para formalizar la transferencia (artículo 7 de la Ley de Tributación Municipal), así que sin la constancia de la municipalidad la escritura no avanza y la propiedad no llega a inscribirse a tu nombre.
¿Puedo pactar con el vendedor que él pague el alcabala?
Frente a la municipalidad, no. El artículo 25 dice que el impuesto es de cargo exclusivo del comprador «sin admitir pacto en contrario», así que la deuda queda a tu nombre aunque el contrato diga otra cosa. Lo que sí pueden hacer es negociar el precio teniendo en cuenta ese costo: si el vendedor quiere asumirlo, que te lo descuente del precio, no que figure como pagador.
Si pago la casa en cuotas, ¿el alcabala también va en cuotas?
No. El artículo 26 exige pagarlo al contado, hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia, sin importar cómo hayas acordado pagar el precio. Si compras con crédito hipotecario o en partes, separa esa plata desde el inicio: con una vivienda de S/200,000 son S/4,350 que te piden de golpe. Algunas municipalidades ofrecen fraccionamiento de deudas tributarias, pero es una facilidad que se solicita y se evalúa, no un derecho automático.
Para el impuesto que paga el vendedor (sobre la ganancia), revisa renta de segunda categoría 2026. Para el impuesto anual de la propiedad, visita impuesto predial 2026.