El impuesto de alcabala es uno de los costos que muchos compradores de propiedad descubren de sorpresa: además del precio de la casa, los gastos notariales y los derechos registrales, debes pagar el 3% del valor de compra a la municipalidad donde está ubicado el inmueble. Y a diferencia del impuesto de segunda categoría (que paga el vendedor por la ganancia), el alcabala lo paga el comprador. La buena noticia: los primeros 10 UIT del valor no están afectos, lo que en 2026 representa S/55,000 libres de impuesto. Para propiedades de bajo valor, eso puede significar que no pagues nada.
Cómo se calcula el impuesto de alcabala
La fórmula es directa:
- Base imponible = Valor de transferencia – 10 UIT
- Con UIT 2026 = S/5,500: 10 UIT = S/55,000
- Alcabala = Base imponible × 3%
El “valor de transferencia” es el que resulte mayor entre el precio de compraventa y el autoavaluó del predio (el valor asignado para el impuesto predial). SUNAT y la municipalidad usan el mayor de los dos para evitar subdeclaraciones.
Ejemplos de cálculo con precios reales
| Precio de compra | Menos 10 UIT (S/55,000) | Base imponible | Alcabala (3%) |
|---|---|---|---|
| S/50,000 | S/55,000 | S/0 (negativo) | S/0 (exonerado) |
| S/100,000 | S/55,000 | S/45,000 | S/1,350 |
| S/200,000 | S/55,000 | S/145,000 | S/4,350 |
| S/350,000 | S/55,000 | S/295,000 | S/8,850 |
| S/500,000 | S/55,000 | S/445,000 | S/13,350 |
Si compras una propiedad por S/55,000 o menos, no pagas alcabala. La deducción de 10 UIT cubre íntegramente el valor.
Quién paga y dónde
El alcabala lo paga el comprador (adquirente), no el vendedor. El pago se realiza en el SAT (Servicio de Administración Tributaria) o en la municipalidad del distrito donde se ubica el inmueble que estás adquiriendo, no en la municipalidad de tu domicilio.
El plazo para pagar es el último día hábil del mes siguiente a la fecha en que se produjo la transferencia de propiedad (generalmente la fecha de la minuta o escritura pública). Si compras en mayo, tienes hasta el último día hábil de junio para pagar.
El notario generalmente te orienta sobre el monto y el lugar de pago antes de elevar la compraventa a escritura pública. Algunos SAT permiten el pago online (como el SAT de Lima en sat.gob.pe).
Transferencias exoneradas del alcabala
No todas las transferencias de propiedad pagan alcabala. Están exoneradas:
- Herencias y legados: las transferencias por causa de muerte (herencia) no pagan alcabala. Solo paga el que compra voluntariamente, no quien hereda.
- Transferencias a entidades del Estado: Gobierno Central, regiones, municipalidades.
- Transferencias a entidades religiosas: iglesias y entidades religiosas reconocidas.
- Primera venta por empresas constructoras: la primera transferencia de inmuebles nuevos que hacen las empresas constructoras o promotoras inmobiliarias está exonerada de alcabala (pagan IGV en su lugar).
- Resolución del contrato antes de cancelar el precio: si el contrato de compraventa se resuelve antes de que el comprador haya pagado el precio completo, no hay alcabala.
- Divisiones y particiones de masa hereditaria: cuando los herederos dividen entre sí los bienes heredados.
- Anticipos de legitíma: donaciones que padres hacen a sus hijos como adelanto de herencia.
La diferencia entre alcabala e impuesto de segunda categoría
En una misma compraventa de inmueble pueden existir dos impuestos distintos que confunden a los compradores y vendedores:
- Impuesto de alcabala: lo paga el comprador a la municipalidad. Se calcula sobre el precio de compra. No depende de si hay ganancia: es por el hecho de comprar.
- Renta de segunda categoría (5%): lo paga el vendedor a la SUNAT. Se calcula sobre la ganancia (precio de venta – costo actualizado de compra). Solo si hay ganancia y si la propiedad fue adquirida desde 2004.
Son independientes: el comprador paga alcabala aunque el vendedor no tenga ganancia, y el vendedor paga renta aunque el comprador no deba alcabala.
El alcabala y los departamentos nuevos de constructoras
Cuando compras un departamento nuevo directamente a una empresa constructora o inmobiliaria, esa primera venta está exonerada de alcabala. En cambio, la constructora paga el 18% de IGV sobre la venta. Ese IGV generalmente está incluido en el precio que te cobra la constructora.
Si compras el mismo departamento de segunda mano (de otro propietario que ya lo compro a la constructora), esa reventa SÍ paga alcabala. La exoneración solo aplica a la primera transferencia realizada por la constructora o promotora.
Preguntas frecuentes
¿Se paga alcabala por la compra de un terreno?
Sí. El alcabala aplica a toda transferencia de inmuebles, incluyendo terrenos. La fórmula es la misma: precio del terreno – 10 UIT, y el resultado × 3%.
¿Qué pasa si no pago el alcabala a tiempo?
Se generan intereses moratorios desde el vencimiento del plazo. Además, algunos notarios y SUNARP pueden requerir la constancia de pago del alcabala para inscribir la transferencia. Si no pagas, puede haber dificultades para inscribir la propiedad a tu nombre.
Para el impuesto que paga el vendedor (sobre la ganancia), revisa renta de segunda categoría 2026. Para el impuesto anual de la propiedad, visita impuesto predial 2026.