Vendiste tu departamento por S/320,000 y lo habías comprado hace cinco años por S/240,000. La ganancia es S/80,000, y sobre esa ganancia tienes que pagar el 5% al fisco: S/4,000. Eso es la renta de segunda categoría. No importa si el inmueble era tu vivienda, tu casa de playa o una propiedad de inversión: si la compraste a partir del 1 de enero de 2004 y la vendiste con ganancia, el impuesto aplica. La única excepción notable es que si tu propiedad fue adquirida antes de esa fecha, la ganancia está exonerada. Aquí te explicamos cómo calcular exactamente lo que debes y cómo pagarlo.
Qué es la renta de segunda categoría
La renta de segunda categoría grava las ganancias de capital que obtienen las personas naturales (no empresas) cuando venden o transfieren bienes que no forman parte de su negocio. Las principales fuentes:
- Venta de inmuebles: departamentos, casas, terrenos, locales comerciales
- Venta de acciones y valores: acciones de empresas, participaciones, bonos, fondos de inversión
- Intereses: réditos por préstamos otorgados por personas naturales
- Regalías: pagos por el uso de marcas, patentes, derechos de autor
Esta guía se enfoca en los dos casos más frecuentes: la venta de inmuebles y la venta de acciones.
Venta de inmuebles: tasa efectiva del 5%
La tasa legal es del 6.25% sobre la renta neta (que es el 80% de la renta bruta), lo que da una tasa efectiva del 5% sobre la ganancia bruta. La fórmula:
- Ganancia bruta = Precio de venta – Costo de adquisición actualizado
- Impuesto = Ganancia bruta × 5%
El punto clave es la actualización del costo de adquisición: no se usa el precio original de compra, sino ese precio ajustado por los índices de corrección monetaria del MEF que compensan la inflación desde la fecha de compra hasta la venta. Estos índices están publicados en el portal del MEF y varían según el año y mes de adquisición.
Ejemplo práctico completo
Compraste un departamento en diciembre de 2019 por S/240,000 y lo vendiste en mayo de 2026 por S/320,000.
- Costo de adquisición original: S/240,000
- Índice de corrección monetaria para diciembre 2019 (supongamos 1.15 según tabla MEF): S/240,000 × 1.15 = S/276,000
- Ganancia bruta: S/320,000 – S/276,000 = S/44,000
- Impuesto: S/44,000 × 5% = S/2,200
Si vendiste con pérdida (el precio de venta fue menor al costo actualizado), no pagas impuesto. La renta de segunda categoría solo aplica cuando hay ganancia real.
Las dos vías por las que puedes no pagar nada
La primera es la casa habitación, y es la que más gente desconoce: si el inmueble que vendes es el único que tienes, lo has mantenido en propiedad dos años o más y no lo destinaste exclusivamente a negocio, depósito o cochera, la venta está inafecta y no pagas el 5% aunque hayas ganado. Vale la pena revisarlo antes de firmar, porque es el caso de la mayoría de familias que venden para mudarse.
La segunda es la fecha: si la propiedad fue adquirida antes del 1 de enero de 2004, la ganancia está exonerada sin más condiciones que poder acreditar esa fecha de compra. No importa cuánto ganes ni cuándo vendas.
Esta exoneración tiene un alcance importante: muchas propiedades en Perú, especialmente en Lima, fueron adquiridas por sus propietarios antes del 2004. Si eres heredero de una propiedad comprada antes del 2004 y la herencia ocurrió antes del 2004, también está exonerada. Si heredaste después del 2004, la fecha de adquisición relevante es la de la herencia.
Cómo declarar y pagar: el Formulario Virtual 1665
El pago de la renta de segunda categoría por venta de inmuebles se hace a través del Formulario Virtual N° 1665 en el portal SOL de SUNAT. El plazo es dentro del mes siguiente al que recibiste el ingreso (por último dígito de RUC, según el cronograma mensual).
- Paso 1: Ingresa a sunat.gob.pe con tu RUC y Clave SOL
- Paso 2: Ve a «Mis Declaraciones y Pagos»
- Paso 3: Selecciona el Formulario Virtual 1665 – Segunda Categoría
- Paso 4: Ingresa los datos del inmueble: precio de venta, costo de adquisición, fecha de compra. El sistema aplica automáticamente el índice de corrección monetaria
- Paso 5: El sistema calcula la ganancia y el impuesto. Confirma y paga
El recibo generado por el Formulario 1665 es el documento que el notario generalmente te pedirá para inscribir la transferencia en SUNARP. Sin ese recibo o sin la constancia de que el inmueble está exonerado, la escritura pública no se puede inscribir.
Venta de acciones y valores: el mismo 5% pero diferente mecanismo
Si vendes acciones de una empresa (no cotizada en Bolsa de Valores), el impuesto también es el 5% sobre la ganancia. La ganancia se calcula como: precio de venta – costo de adquisición de las acciones (sin ajuste por inflación en este caso).
Para acciones que cotizan en la Bolsa de Valores de Lima (BVL), el mecanismo es diferente: la Sociedad Agente de Bolsa retiene el impuesto automáticamente en cada operación, similar al ITF. Las pérdidas de capital en BVL pueden compensarse con ganancias del mismo ejercicio.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar si vendo mi única vivienda?
Probablemente no, y este es el punto donde más gente termina pagando de más. La venta de la casa habitación está inafecta, siempre que se cumplan tres condiciones a la vez: que sea el único inmueble de tu propiedad, que lo hayas tenido dos años o más antes de venderlo, y que no lo hayas destinado exclusivamente a negocio, depósito, cochera o similar. Cumplidas las tres, no pagas el 5% aunque vendas con ganancia. Tampoco se paga por un inmueble adquirido antes del 1 de enero de 2004, si conservas el documento que acredita la fecha de compra, ni cuando vendes sin ganancia, es decir cuando el precio de venta es igual o menor al costo actualizado.
¿Qué pasa si el notario no me pidió el formulario 1665 y no lo presenté?
Debes igualmente presentarlo y pagar el impuesto dentro del plazo. El hecho de que el notario no lo exija no elimina la obligación tributaria. Si SUNAT detecta la omisión (tiene acceso a los datos de transferencias inscritas en SUNARP), aplicará multa e intereses. La mejor opción es regularizar voluntariamente para acceder al régimen de gradualidad del 95%.
Para el impuesto que pagas al comprar (no al vender), revisa la guía del impuesto de alcabala. El portal de trámites SUNAT está en trámites SUNAT.