Alquilar sin contrato escrito es el error más común tanto de propietarios como de inquilinos en Perú. El propietario piensa que así puede desalojar más fácil; el inquilino, que tiene menos obligaciones. Ambos están equivocados: sin contrato hay menos protección para los dos, y el proceso de desalojo por falta de pago puede tardar más sin documento escrito que con uno. Si eres inquilino, conoce tus derechos como arrendatario antes de firmar. Si en cambio estás por comprar, el documento clave es el contrato de compraventa de inmueble. Y si la vivienda es sostenible, puedes acceder al Bono Verde de Mivivienda para un descuento adicional.
Cláusulas esenciales del contrato de arrendamiento
- Identificación de las partes: nombre completo, DNI del propietario y del inquilino.
- Descripción del inmueble: dirección exacta, tipo (departamento, casa, local), estado actual.
- Monto del alquiler y forma de pago: cuánto, cuándo y cómo se paga (transferencia es lo más recomendable por el registro que deja).
- Plazo del contrato: fecha de inicio y fin. El plazo mínimo legal es 1 año para arrendamientos de inmueble para vivienda (puede acordarse menos, pero el inquilino tiene protección).
- Garantía: generalmente 1 a 2 meses de alquiler. Debe especificarse en qué condiciones se devuelve.
- Servicios incluidos o excluidos: quién paga agua, luz, internet, mantenimiento del edificio.
- Prohibiciones específicas: si se permite subarrendamiento, mascotas, modificaciones estructurales.
La garantía: cómo protegerla como inquilino
La garantía (o depósito de garantía) es el monto que el inquilino entrega al inicio para cubrir daños o alquileres impagos al final. Para protegerla:
- Documenta el estado del inmueble al entrar: fotos con fecha, video, acta de entrega firmada por ambos. Esto es clave para que el propietario no retenga la garantía argumentando daños preexistentes.
- Paga la garantía con recibo o transferencia bancaria, nunca en efectivo sin comprobante.
- Si el propietario no te devuelve la garantía sin justificación, puedes demandarlo ante el Juzgado de Paz Letrado.
Derechos del inquilino en Perú
- Recibir el inmueble en condiciones habitables.
- Usar el inmueble sin interferencias del propietario durante el plazo del contrato.
- Que el propietario realice reparaciones que no sean consecuencia del uso normal del inquilino.
- Recibir la garantía devuelta al terminar el contrato, descontando solo daños reales documentados.
- Que se le notifique con antelación razonable antes de cualquier visita del propietario.
El contrato con legalidad notarial vs el simple
No es obligatorio llevar el contrato de alquiler ante notario: un contrato privado firmado por ambas partes tiene plena validez legal. Sin embargo, legalizarlo ante notario (firmar en presencia del notario o certificar las firmas) tiene ventajas: facilita el proceso de desalojo express si el inquilino no paga, ya que la ley del arrendamiento permite un proceso más rápido cuando el contrato está formalizado.
El contrato de arrendamiento y el impuesto a la renta: qué debe saber el propietario
Arrendar un inmueble genera renta de primera categoría para el propietario. La tasa es el 6.25% sobre el ingreso neto (que es el 80% de lo recibido después de la deducción del 20%). En términos prácticos: si cobras S/1,500 de alquiler al mes, el impuesto es aproximadamente S/1,500 × 80% × 6.25% = S/75 mensuales.
El propietario debe declarar y pagar este impuesto mensualmente a SUNAT usando el Formulario Virtual 1683. Si no lo hace, la deuda se acumula con intereses. SUNAT cruza información con RENIEC y SUNARP y puede detectar propietarios que arriendan sin declarar. Tener el contrato por escrito también te permite deducir gastos de mantenimiento del inmueble si corresponde.
Preguntas frecuentes
¿El propietario puede subir el alquiler antes de que termine el contrato?
No si el contrato tiene un plazo fijo y no incluye cláusula de ajuste. El alquiler solo puede modificarse al renovar el contrato o si hay una cláusula de ajuste por inflación (deben pactarse explícitamente los criterios de ajuste).
¿Qué pasa si el inquilino no paga el alquiler?
El propietario puede resolver el contrato por falta de pago y demandar el desalojo más el cobro de los alquileres impagos. El proceso puede ser el desalojo express (si el contrato está formalizado) o el proceso ordinario ante el juzgado civil, que tarda más.
Situaciones que generan conflicto y cómo manejarlas
Si el propietario quiere recuperar el inmueble antes de que venza el contrato: No puede hacerlo unilateralmente salvo causas justificadas establecidas en el contrato o en la ley (falta de pago, daños al inmueble, uso distinto al pactado). Si lo intenta sin causa legal, el inquilino puede negarse y demandar por incumplimiento. El contrato protege a ambas partes: al propietario de la permanencia indefinida, y al inquilino de salidas forzadas arbitrarias.
Si el inquilino subarrienda sin permiso: Subarrendar sin autorización expresa del propietario es causal de rescisión del contrato. El propietario puede pedir la restitución del inmueble mediante proceso de desalojo. Si el contrato permite el subarrendamiento, déjalo claro en el texto y establece las condiciones: quién paga daños si el subarrendatario los genera.
Si el propietario fallece durante la vigencia del contrato: El contrato sigue vigente. Los herederos asumen los derechos y obligaciones del propietario fallecido. El inquilino no puede ser desalojado solo porque cambió el propietario: tiene que completar el plazo contratado. Solo si el nuevo propietario (heredero) necesita el inmueble para uso personal propio, puede dar el preaviso que corresponda según el contrato y la ley.
El impuesto a la renta del alquiler: qué debe saber el propietario
Los ingresos por arrendamiento de inmuebles son renta de primera categoría y tributan al 5% sobre la renta bruta (no sobre la ganancia). Si alquilas un departamento en S/1,500 mensuales, pagas S/75 al mes (5% de S/1,500) a SUNAT. Debes declarar y pagar mensualmente o en la declaración anual. Muchos propietarios no lo hacen y eso genera deuda tributaria con intereses. SUNAT cruza datos con los registros de alquiler y puede detectar ingresos no declarados.
Si el inquilino no quiere irse, la guía de desalojo en Perú explica el proceso legal. Para todos los temas de vivienda, visita vivienda y propiedad en Perú.