Antes de poner un ladrillo necesitas una licencia de edificación de la municipalidad. Construir sin licencia es una infracción que puede resultar en multas, demolición de lo construido y dificultades para vender o usar el inmueble como garantía. En Perú hay cuatro modalidades de licencia según el tamaño y complejidad del proyecto: desde una ampliación pequeña hasta un edificio de varios pisos. Esta guía explica cuál aplica a tu caso y qué documentos necesitas.
Las 4 modalidades de licencia de edificación
Modalidad A: la más simple
Para proyectos simples de vivienda sin complejidad técnica. Incluye:
- Construcción nueva de vivienda unifamiliar hasta 120 m²
- Ampliación de vivienda hasta 200 m²
- Ampliaciones y remodelaciones menores de 30 m²
- Remodelaciones sin modificaciones estructurales
- Cerco perimétrico de 20 metros o más
- Demolición total de edificaciones de menos de 3 pisos
Modalidad B: revisión técnica municipal
Para proyectos que superan la Modalidad A pero son relativamente simples. Requieren revisión técnica por parte de funcionarios municipales. Incluye viviendas multifamiliares de hasta 5 pisos, edificios de oficinas simples, locales comerciales de mediana escala.
Modalidad C: Comisiones Técnicas
Para edificaciones de mayor escala: edificios multifamiliares o comerciales medianos. Requiere revisión por Comisiones Técnicas integradas por profesionales habilitados (ingenieros y arquitectos del Colegio Profesional correspondiente).
Modalidad D: proyectos de alta complejidad
Para hospitales, centros comerciales, torres de gran altura y otros proyectos de alta complejidad estructural. Requiere revisión integral más rigurosa y puede involucrar evaluación de Defensa Civil.
Requisitos comunes a todas las modalidades
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios: lo emite la propia municipalidad y especifica las reglas de uso de suelo para ese terreno (altura máxima, retiros, índice de ocupación, etc.). Es el punto de partida para el diseño del proyecto.
- Expediente técnico completo: firmado por profesionales habilitados (arquitecto e ingenieros colegiados). Incluye planos de arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias e instalaciones eléctricas.
- Título de propiedad del terreno: la partida registral de SUNARP acreditando que el solicitante es el propietario.
- DNI del propietario o representante legal
- Comprobante de pago de los derechos municipales
Costos y plazos
- Tasa municipal: varía enormemente según la municipalidad y la modalidad. Referencia: S/500 a S/5,000. Algunas municipalidades cobran en función del área de construcción.
- Honorarios de profesionales: el arquitecto y los ingenieros que firman los planos cobran sus honorarios (rango muy variable según la complejidad)
- Factibilidad de servicios: si el proyecto es grande, las empresas de agua y electricidad pueden pedir documentos adicionales
- Plazo de trámite: entre 30 y 60 días para modalidades A y B; puede extenderse a varios meses para C y D según la carga de la municipalidad
El Certificado de Parámetros: el primer paso
Antes de contratar al arquitecto, pide el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios en tu municipalidad (es diferente a la licencia: es informativo y previo). Este documento te dice:
- Altura máxima de la edificación (¿cuántos pisos puedo construir?)
- Retiros obligatorios (distancia mínima desde la línea de propiedad)
- Índice de uso (residencial, comercial, mixto)
- Área libre mínima obligatoria
El arquitecto necesita estos parámetros para diseñar dentro de lo permitido. Si no los conoces antes del diseño, puedes gastar en planos que luego la municipalidad rechaza.
Preguntas frecuentes
¿La licencia vence si no empiezo a construir?
Sí. La licencia de edificación tiene un plazo de vigencia (generalmente 12 a 36 meses dependiendo de la modalidad y la municipalidad). Si no inicias la obra dentro del plazo, la licencia vence y necesitas tramitar una nueva. Algunas municipalidades permiten prórrogas.
Para regularizar construcciones ya existentes sin licencia, revisa declaratoria de fábrica 2026. Para el certificado de Defensa Civil que también piden para algunos trámites, visita certificado Defensa Civil 2026.