Pagar la última cuota del crédito hipotecario NO levanta automáticamente la hipoteca en SUNARP. El gravamen sigue inscrito en la partida de tu inmueble aunque ya no debas nada al banco. Para que la hipoteca desaparezca del registro, necesitas tramitar el levantamiento formal con escritura notarial y posterior inscripción en SUNARP. Esta guía explica el proceso, los costos y la alternativa por caducidad.
Por qué es importante levantar la hipoteca
- Mientras la hipoteca figura en SUNARP, el inmueble aparece como gravado en cualquier consulta registral
- No puedes vender el inmueble con hipoteca activa sin consentimiento del banco acreedor
- No puedes solicitar un nuevo crédito hipotecario usando ese inmueble como garantía (la hipoteca previa bloquea la nueva)
- El valor real del inmueble para efectos de garantía bancaria está disminuido mientras el gravamen persiste
Proceso de levantamiento: 4 pasos
- Paso 1 — Solicitar el «paz y salvo» al banco: cuando terminas de pagar, pide al banco el certificado de saldo de deuda cero o «constancia de pago total». Este documento acredita que la obligación garantizada por la hipoteca ha sido íntegramente cancelada.
- Paso 2 — El banco autoriza el levantamiento: el banco emite una carta o poder autorizando el levantamiento de hipoteca. En algunos casos el propio banco tramita la escritura notarial; en otros, lo hace el propietario con el poder del banco.
- Paso 3 — Escritura pública en notaría: el notario redacta la escritura de levantamiento de hipoteca. Debe indicar expresamente el asiento y número de partida donde está inscrito el gravamen, y la declaración del acreedor (banco) de que la obligación se ha extinguido.
- Paso 4 — Inscripción en SUNARP: la notaría envía el parte notarial a SUNARP vía SID-SUNARP. El registrador inscribe el levantamiento y el gravamen desaparece de la partida. Plazo: 7 a 15 días hábiles.
Costos del levantamiento
- Honorarios notariales: varían por notaría y complejidad. Referencia: S/400 a S/800 para un levantamiento estándar
- Tasa fija de calificación SUNARP: S/34
- Tasa de inscripción SUNARP: S/35 (total con calificación: S/69 aproximadamente)
- Total referencial: S/470 a S/870 entre notaría y SUNARP
Alternativa: levantamiento por caducidad
Si el crédito hipotecario ya venció hace más de 10 años desde su inscripción y el banco nunca ejecutó la hipoteca ni la renovó, la hipoteca caduca por disposición legal. En ese caso puedes solicitar el levantamiento por caducidad directamente en SUNARP sin necesitar el consentimiento del banco. Solo presentas:
- Solicitud escrita dirigida al registrador
- Copia literal del asiento de inscripción de la hipoteca (para verificar la fecha)
- Pago de la tasa de inscripción
El levantamiento por caducidad es una opción para hipotecas antiguas donde el banco ya no existe o es imposible contactarlo.
Preguntas frecuentes
El banco donde tenía mi hipoteca fue absorbido por otro banco. ¿Quién autoriza el levantamiento?
El banco absorbente (el que compró la cartera del banco original) es el nuevo acreedor y quien debe emitir la autorización. Contacta al banco actual con la información del crédito original y solicita que gestionen el levantamiento. Puede tardar un poco más por los tímites internos, pero es el proceso correcto.
Para verificar si tu propiedad tiene otras cargas además de la hipoteca, revisa cómo descargar el CRI SUNARP 2026. Para activar la alerta registral que te avisa de cualquier movimiento, visita alerta registral SUNARP 2026.