Antes de poner un ladrillo necesitas una licencia de edificación de la municipalidad. Construir sin licencia es una infracción que puede resultar en multas, demolición de lo construido y dificultades para vender o usar el inmueble como garantía. En Perú hay cuatro modalidades de licencia según el tamaño y complejidad del proyecto: desde una ampliación pequeña hasta un edificio de varios pisos. Esta guía explica cuál aplica a tu caso y qué documentos necesitas.
Las 4 modalidades de licencia de edificación
Modalidad A: la más simple
Para proyectos simples de vivienda sin complejidad técnica. Incluye:
- Construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² techados, y aquí está la condición que más expedientes tumba: siempre que sea la única edificación del lote.
- Ampliación de una vivienda unifamiliar cuya edificación original ya tenga licencia o declaratoria de fábrica sin cargas, y siempre que la suma del área techada de ambas no pase de 200 m².
- Remodelación de vivienda unifamiliar sin modificación estructural, sin cambio de uso y sin aumento de área. Si tocas una viga o cambias el uso, ya no es Modalidad A.
- Construcción de cercos de más de 20 metros de longitud, si el inmueble no está bajo el régimen de propiedad exclusiva y común.
- Demoliciones totales, siempre que la edificación no forme parte del Patrimonio Cultural de la Nación. Consulta en tu municipalidad si además aplica algún límite de altura, porque varía con la norma vigente.
Lo que define a esta modalidad es que la aprobación es automática: presentas el expediente con las firmas de los profesionales, pagas los derechos y el cargo de recepción es la licencia. Puedes empezar la obra ese mismo día. Lo que no significa es que nadie revise: la municipalidad fiscaliza después, y si el expediente no correspondía a la Modalidad A, la obra queda irregular.
Modalidad B: revisión técnica municipal
Para proyectos que superan la Modalidad A pero son relativamente simples. Requieren revisión técnica por parte de funcionarios municipales. Incluye viviendas multifamiliares de hasta 5 pisos, edificios de oficinas simples, locales comerciales de mediana escala.
Modalidad C: Comisiones Técnicas
Para edificaciones de mayor escala: edificios multifamiliares o comerciales medianos. Requiere revisión por Comisiones Técnicas integradas por profesionales habilitados (ingenieros y arquitectos del Colegio Profesional correspondiente).
Modalidad D: proyectos de alta complejidad
Para hospitales, centros comerciales, torres de gran altura y otros proyectos de alta complejidad estructural. Requiere revisión integral más rigurosa y puede involucrar evaluación de Defensa Civil.
Requisitos comunes a todas las modalidades
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios: lo emite la propia municipalidad y especifica las reglas de uso de suelo para ese terreno (altura máxima, retiros, índice de ocupación, etc.). Es el punto de partida para el diseño del proyecto.
- Expediente técnico completo: firmado por profesionales habilitados (arquitecto e ingenieros colegiados). Incluye planos de arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias e instalaciones eléctricas.
- Título de propiedad del terreno: la partida registral de SUNARP acreditando que el solicitante es el propietario.
- DNI del propietario o representante legal
- Comprobante de pago de los derechos municipales
Costos y plazos
- Tasa municipal: varía enormemente según la municipalidad y la modalidad. Referencia: S/500 a S/5,000. Algunas municipalidades cobran en función del área de construcción.
- Honorarios de profesionales: el arquitecto y los ingenieros que firman los planos cobran sus honorarios (rango muy variable según la complejidad)
- Factibilidad de servicios: si el proyecto es grande, las empresas de agua y electricidad pueden pedir documentos adicionales
- Plazo de trámite: entre 30 y 60 días para modalidades A y B; puede extenderse a varios meses para C y D según la carga de la municipalidad
El Certificado de Parámetros: el primer paso
Antes de contratar al arquitecto, pide el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios en tu municipalidad (es diferente a la licencia: es informativo y previo). Este documento te dice:
- Altura máxima de la edificación (¿cuántos pisos puedo construir?)
- Retiros obligatorios (distancia mínima desde la línea de propiedad)
- Índice de uso (residencial, comercial, mixto)
- Área libre mínima obligatoria
El arquitecto necesita estos parámetros para diseñar dentro de lo permitido. Si no los conoces antes del diseño, puedes gastar en planos que luego la municipalidad rechaza.
Preguntas frecuentes
¿La licencia vence si no empiezo a construir?
Sí. La licencia de edificación tiene plazo de vigencia y admite prórroga si la pides antes del vencimiento; el plazo concreto depende de la modalidad, así que confirma el tuyo en la resolución que te entreguen. Si dejas vencer la licencia sin iniciar la obra, hay que tramitarla de nuevo desde cero, con los planos actualizados a los parámetros vigentes en ese momento —que pueden haber cambiado—.
Terminé la obra. ¿Ya está?
No, y es el paso que más gente se salta. Después de construir faltan dos cosas: la conformidad de obra, con la que la municipalidad certifica que lo edificado coincide con el proyecto aprobado, y la declaratoria de fábrica inscrita en SUNARP, que es lo que hace que la construcción exista registralmente. Sin ese cierre, tu partida sigue describiendo un terreno y te encontrarás el problema el día que quieras vender, hipotecar o repartir una herencia.
¿Qué pasa si construyo más de lo que autoriza la licencia?
La municipalidad no te dará la conformidad de obra, porque lo construido no coincide con lo aprobado, y ahí empieza el problema: sin conformidad no hay declaratoria de fábrica, y sin declaratoria el excedente queda fuera del registro. A eso se suman las sanciones por edificar sin autorización para esa parte, que en los casos graves incluyen la orden de demolición de lo excedido. Sale mucho más barato modificar el proyecto antes que regularizarlo después.
Para regularizar construcciones ya existentes sin licencia, revisa declaratoria de fábrica 2026. Para el certificado de Defensa Civil que también piden para algunos trámites, visita certificado Defensa Civil 2026.