Antes de poner un ladrillo necesitas una licencia de edificación de la municipalidad. Construir sin licencia es una infracción que puede resultar en multas, demolición de lo construido y dificultades para vender o usar el inmueble como garantía. En Perú hay cuatro modalidades de licencia según el tamaño y complejidad del proyecto: desde una ampliación pequeña hasta un edificio de varios pisos. Esta guía explica cuál aplica a tu caso y qué documentos necesitas.
Las 4 modalidades de licencia de edificación
Modalidad A: la más simple
Para proyectos simples de vivienda sin complejidad técnica. Incluye:
- Construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² techados, y aquí está la condición que más expedientes tumba: siempre que sea la única edificación del lote.
- Ampliación de una vivienda unifamiliar cuya edificación original ya tenga licencia o declaratoria de fábrica sin cargas, y siempre que la suma del área techada de ambas no pase de 200 m².
- Remodelación de vivienda unifamiliar sin modificación estructural, sin cambio de uso y sin aumento de área. Si tocas una viga o cambias el uso, ya no es Modalidad A.
- Construcción de cercos de más de 20 metros de longitud, si el inmueble no está bajo el régimen de propiedad exclusiva y común.
- Demolición total de edificaciones de hasta 3 pisos, sin sótanos ni semisótanos y sin uso de explosivos.
Dos exclusiones que conviene tener claras: nada de esto aplica si la edificación forma parte del Patrimonio Cultural de la Nación, y si tu proyecto necesita sótano, semisótano o una excavación de más de 1.50 m junto a construcciones vecinas, pasa directamente a la Modalidad B.
Lo que define a esta modalidad es que la aprobación es automática: presentas el expediente con las firmas de los profesionales, pagas los derechos y el cargo de ingreso es la licencia (artículo 10 de la Ley N° 29090). No tienes que esperar una resolución para arrancar, aunque sí debes avisar a los vecinos colindantes si los trabajos van a tocar su subsuelo o sus aires. Lo que no significa es que nadie revise: la municipalidad fiscaliza después, y si el expediente no correspondía a la Modalidad A, la obra queda irregular.
Modalidad B: revisión técnica municipal
Es la modalidad de la vivienda que ya no cabe en la A: unifamiliar, multifamiliar o condominio de hasta 5 pisos y hasta 3,000 m² techados, ampliaciones o remodelaciones de vivienda con cambio estructural, aumento de área o cambio de uso, cercos en edificios con propiedad exclusiva y común, y demoliciones de hasta 5 pisos o con sótanos. Ojo: oficinas y locales comerciales no entran aquí, aunque sean pequeños; los usos distintos de vivienda van a la C o a la D.
Puedes elegir quién evalúa. Si es la municipalidad, el cargo te da una licencia temporal para obras preliminares y ella tiene 15 días hábiles para calificar el expediente; si no se pronuncia, aplica el silencio positivo. Si vas con Revisores Urbanos, presentas su informe técnico y el cargo ya es la licencia.
Modalidad C: Comisiones Técnicas
Aquí entran la vivienda multifamiliar de más de 5 pisos o más de 3,000 m², el uso mixto con vivienda y casi todo lo que no es vivienda: oficinas, locales comerciales, culturales y de diversión de hasta 30,000 m², mercados de hasta 15,000 m² y locales deportivos de hasta 20,000 ocupantes. El proyecto lo evalúa antes una Comisión Técnica con delegados de los colegios profesionales, que la municipalidad convoca en un máximo de 5 días hábiles y que tiene 20 días hábiles para pronunciarse. También puedes ir por Revisores Urbanos.
Modalidad D: proyectos de alta complejidad
La ley no la define por la altura, sino por el uso: industria, locales comerciales, culturales o de diversión de más de 30,000 m², mercados de más de 15,000 m², estadios de más de 20,000 ocupantes y edificaciones para educación, salud, hospedaje, grifos y terminales de transporte. Una clínica o un hostal pequeño caen aquí aunque tengan dos pisos. La evaluación previa es la misma que en la C: Comisión Técnica o Revisores Urbanos.
¿Qué papeles lleva el expediente?
- Formulario Único de Edificación (FUE), firmado por ti y por los profesionales responsables, con el número de recibo y la fecha de pago del derecho de trámite.
- Planos de ubicación, arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias y eléctricas, sellados y firmados por cada especialista, también en archivo digital. En la Modalidad A, para ampliaciones, remodelaciones y obras menores basta con ubicación y arquitectura, o puedes comprar un proyecto del banco de proyectos municipal.
- Derecho a edificar: solo si no eres el propietario tienes que presentar el documento que te lo da. Si tramita una empresa, va una declaración jurada de representación vigente con los datos de la partida.
- Solo en la Modalidad B: declaración jurada de habilitación de los profesionales, estudio de mecánica de suelos según la obra, factibilidad de servicios para multifamiliares y usos distintos de vivienda, y póliza CAR en los multifamiliares, que se entrega como máximo el día hábil anterior al inicio de obra.
Costos y plazos
- Derecho de trámite: no hay una tarifa nacional; cada municipalidad lo fija en su TUPA según la modalidad, así que búscalo en el de tu distrito antes de presupuestar. En las modalidades C y D con Comisión Técnica se suma el pago de los delegados revisores.
- Honorarios de profesionales: el arquitecto y los ingenieros que firman los planos cobran sus honorarios (rango muy variable según la complejidad)
- Factibilidad de servicios: si el proyecto es grande, las empresas de agua y electricidad pueden pedir documentos adicionales
- Plazos legales: en la A la licencia sale con el cargo; en la B la municipalidad tiene 15 días hábiles; en la C y la D, 5 días hábiles para convocar a la Comisión y 20 para que evalúe. Vencido el plazo sin respuesta rige el silencio positivo, salvo en inmuebles del Patrimonio Cultural, donde es negativo. Si te observan el expediente, cuenta con que el trámite se alargue mientras subsanas.
El Certificado de Parámetros: el primer paso
Antes de contratar al arquitecto, pide el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios en tu municipalidad. No es la licencia ni figura entre los requisitos del expediente que enumera el artículo 25 de la ley para las modalidades A y B, pero es lo que te dice si tu proyecto cabe en el terreno:
- Altura máxima de la edificación (¿cuántos pisos puedo construir?)
- Retiros obligatorios (distancia mínima desde la línea de propiedad)
- Usos permitidos según la zonificación (residencial, comercial, mixto)
- Área libre mínima obligatoria
El arquitecto necesita estos parámetros para diseñar dentro de lo permitido. Si no los conoces antes del diseño, puedes gastar en planos que luego la municipalidad rechaza.
Preguntas frecuentes
¿La licencia vence si no empiezo a construir?
Sí, pero tienes margen. En todas las modalidades la licencia dura 36 meses desde su emisión (60 si es vivienda de interés social), según el artículo 11 de la Ley N° 29090. Puedes prorrogarla una sola vez por 12 meses, sin costo, si lo pides dentro de los 30 días calendario anteriores al vencimiento. Y si ya venció, la ley prevé una revalidación por otros 36 meses, también por única vez. Solo agotadas esas dos vías toca empezar de cero, con los planos ajustados a los parámetros que rijan entonces.
Terminé la obra. ¿Ya está?
No, y es el paso que más gente se salta. Después de construir faltan dos cosas: la conformidad de obra, con la que la municipalidad certifica que lo edificado coincide con el proyecto aprobado, y la declaratoria de fábrica inscrita en SUNARP, que es lo que hace que la construcción exista registralmente. Sin ese cierre, tu partida sigue describiendo un terreno y te encontrarás el problema el día que quieras vender, hipotecar o repartir una herencia.
¿Qué pasa si construyo más de lo que autoriza la licencia?
La municipalidad no te dará la conformidad de obra, porque lo construido no coincide con lo aprobado, y ahí empieza el problema: sin conformidad no hay declaratoria de fábrica, y sin declaratoria el excedente queda fuera del registro. A eso se suman las sanciones por edificar sin autorización para esa parte, que en los casos graves incluyen la orden de demolición de lo excedido. Sale mucho más barato modificar el proyecto antes que regularizarlo después.
Para regularizar construcciones ya existentes sin licencia, revisa declaratoria de fábrica 2026. Para el certificado de Defensa Civil que también piden para algunos trámites, visita certificado Defensa Civil 2026.