El simulador oficial del Fondo Mivivienda te dice en segundos cuánto pagarías de cuota mensual para comprar una vivienda, cuánto ingreso necesitas para calificar al crédito y cómo cambia la cuota si eliges un plazo de 10, 20 o 30 años. Es completamente gratuito, no requiere registro, no pide tu DNI ni datos personales, y puedes correr todas las simulaciones que quieras. Está disponible en mivivienda.com.pe en la sección de simulación de cuotas.
Cómo acceder al simulador oficial
- Ingresa a mivivienda.com.pe
- Busca la sección «Simulador de Cuotas» o «Simulador de Crédito» en el menú
- No necesitas cuenta, no necesitas clave, no necesitas ni dar tu nombre
Qué datos ingresas y qué resultados obtienes
El simulador funciona con tres datos de entrada:
- Valor de la vivienda: el precio total del inmueble que quieres comprar
- Tasa de interés: el simulador tiene rangos referenciales, aunque la tasa final la fija el banco. Puedes probar diferentes tasas para ver el impacto en la cuota.
- Plazo del crédito: generalmente entre 10 y 30 años. Un plazo más largo reduce la cuota mensual pero aumenta el interés total pagado.
Los resultados que el simulador entrega:
- Cuota mensual aproximada: el monto que pagarías cada mes al banco
- Ingreso mínimo requerido: el simulador calcula que la cuota no debe superar el 30% de tus ingresos mensuales, por lo que te indica cuánto necesitas ganar para calificar
Ejemplo práctico con el simulador
Supongamos que quieres comprar un departamento de S/250,000. El Bono del Buen Pagador te daría hasta S/27,400 (para vivienda convencional). El monto a financiar sería S/250,000 – S/27,400 (bono) – cuota inicial propia ≈ S/197,600 a financiar.
Con una tasa referencial del 9% anual y plazo de 20 años:
- Cuota mensual aproximada: ~S/1,780
- Ingreso mínimo necesario: ~S/5,933 mensuales (para que la cuota no supere el 30% del ingreso)
Si extends el plazo a 30 años con la misma tasa:
- Cuota mensual aproximada: ~S/1,590
- Ingreso mínimo necesario: ~S/5,300 mensuales
La cuota baja S/190 por mes si extiendes 10 años más, pero pagas muchos más años de intereses. El simulador te ayuda a encontrar el equilibrio entre cuota manejable y plazo razonable.
El Bono del Buen Pagador: cómo entra en la simulación
El Bono del Buen Pagador (BBP) reduce el monto que tienes que financiar, lo que baja tu cuota mensual. El bono varía según el precio de la vivienda:
- Viviendas hasta S/143,000: BBP de S/27,400 (convencional) o S/33,700 (sostenible)
- Viviendas entre S/143,001 y S/280,000: BBP de S/14,400 o S/17,600
- Viviendas entre S/280,001 y S/488,800: BBP de S/7,900 o S/11,900
Cuando simules, resta el BBP del valor de la vivienda (junto a tu cuota inicial) para obtener el monto real a financiar.
Factores que el simulador no calcula (pero importan)
El simulador da una referencia, pero la cuota real puede variar por:
- Seguro de desgravamen: seguro de vida que cubre la deuda si falleces. Lo paga el banco pero lo carga a tu cuota (generalmente 0.03% a 0.06% mensual sobre el saldo).
- Seguro de incendio y terremoto: obligatorio para la propiedad. También se añade a la cuota.
- Tasa definitiva del banco: el simulador usa una tasa referencial; la tasa final la negocias directamente con el banco.
- Gastos de tasación y registro: costos notariales, registrales e impuestos de transferencia que son parte del costo total de compra pero no van en la cuota.
Cuáles bancos trabajan con Mivivienda
El crédito Mivivienda se obtiene a través de entidades financieras afiliadas al Fondo Mivivienda. Los principales son: BCP, BBVA, Scotiabank, Interbank, Banco de la Nación, Caja Municipal de Huancayo, CMAC Arequipa y otras cajas municipales y financieras. Cada entidad puede tener tasas y condiciones distintas, por lo que conviene cotizar en varias antes de decidir.
Preguntas frecuentes
¿El simulador de Mivivienda es vinculante?
No. El resultado del simulador es referencial. La aprobación del crédito y la cuota definitiva las determina el banco tras evaluar tu historial crediticio, ingresos reales, capacidad de pago y las condiciones del momento en que solicites el crédito.
¿Puedo usar el simulador para Techo Propio?
No directamente. El simulador del Fondo Mivivienda está diseñado para el crédito Mivivienda (que es un préstamo bancario con bono). Techo Propio funciona de forma diferente: el Bono Familiar Habitacional cubre la mayor parte del costo y el financiamiento complementario (si lo necesitas) es un préstamo pequeño a condiciones especiales que la Entidad Técnica te explica.
Para conocer los requisitos y el proceso de Mivivienda, visita crédito Mivivienda 2026. Para comparar Mivivienda con Techo Propio, revisa Mivivienda vs Techo Propio.