Encontraste la casa y el vendedor te pide una «señal» para separar la propiedad. Antes de entregar ese dinero, necesitas saber qué tipo de acuerdo estás firmando: si son arras confirmatorias (se imputan al precio final y ninguno puede retractarse sin consecuencias) o arras de retractación (permiten a ambas partes desistir bajo ciertos términos). El contrato de compraventa de inmueble es el documento más importante de toda la operación; esta guía explica qué debe contener, qué tipos de arras existen y cómo se formaliza.
El contrato de compraventa en el derecho peruano
El artículo 949 del Código Civil es la clave de todo lo que sigue: la sola obligación de enajenar un inmueble determinado convierte al comprador en propietario. Es decir, la transferencia opera por el solo consentimiento de las partes: en principio, en el momento en que vendedor y comprador acuerdan el precio y el bien, la propiedad ya se transfirió legalmente (aunque no haya escritura ni inscripción en SUNARP). Sin embargo, sin escritura pública y sin inscripción en SUNARP el acuerdo no es oponible a terceros: otro comprador que inscribe primero su compra en SUNARP tiene prioridad.
Los dos tipos de arras
Arras confirmatorias
El tipo más común. La cantidad entregada confirma que el contrato existe y se imputa al precio final al momento de la escritura pública. Si el comprador se retracta, pierde las arras. Si el vendedor se retracta, debe devolver el doble de las arras recibidas. No hay derecho a retractarse «pagando el precio»: cualquier incumplimiento genera obligación de daños y perjuicios. Las regulan los artículos 1477 a 1479 del Código Civil.
Arras de retractación
Otorgan a ambas partes el derecho legítimo a desistirse del contrato pagando un precio por eso. Si se retracta quien entregó las arras, las pierde. Si se retracta quien las recibió, las devuelve al doble. Es un contrato de promesa con cláusula de salida: más flexible pero menos vinculante.
La minuta: primer paso formal
La minuta es el documento privado que formaliza los términos de la compraventa antes de ir al notario. Debe estar autorizada por un abogado colegiado y habilitado: sin esa firma el notario no puede elevarla a escritura pública. La minuta contiene:
- Datos de las partes: vendedor y comprador con DNI y estado civil
- Descripción del inmueble: ubicación, área, número de partida registral en SUNARP
- Precio de venta: monto exacto y moneda (soles o dólares)
- Forma de pago: al contado, con crédito hipotecario (con nombre del banco), en cuotas, etc.
- Fecha de entrega del inmueble: cuándo el vendedor hace entrega material del bien
- Condición del inmueble: libre de cargas, hipotecas, inquilinos o cualquier gravamen
- Penalidades: qué pasa si alguna de las partes incumple
- Declaración del vendedor: que es el único propietario y tiene plena capacidad para vender
La cláusula de libre de cargas: no asumas, exígela
Una de las cláusulas más importantes: el vendedor debe declarar expresamente que el inmueble está libre de hipotecas, embargos, servidumbres no reveladas, derechos de terceros, inquilinos con contratos vigentes o cualquier otra carga que afecte la libre disposición. Si existe alguna carga oculta que no fue informada, el comprador puede resolver el contrato y exigir daños y perjuicios.
El proceso completo: de la minuta a SUNARP
- 1: Due diligence: verificar CRI en SUNARP + historial del propietario
- 2: Minuta firmada por abogado + pago de arras si aplica
- 3: Pagos tributarios: Impuesto de Alcabala en la municipalidad (comprador) + eventualmente Renta 2ª (vendedor)
- 4: Escritura pública en notaría: la notaría eleva la minuta, ambas partes firman
- 5: Inscripción en SUNARP: la notaría envía el parte notarial vía SID-SUNARP
Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer un contrato de compraventa sin abogado ni notario?
Legalmente, la compraventa puede acordarse verbalmente o en documento privado sin abogado. Pero sin escritura pública y sin inscripción en SUNARP, el comprador no está protegido frente a terceros. Si el vendedor luego vende a otra persona que sí inscribe en SUNARP, el segundo comprador que inscribió tiene mejor derecho. Nunca prescindas de la escritura pública y la inscripción en SUNARP.
¿Qué arras me conviene firmar?
Depende de qué quieras proteger. Si lo que buscas es cerrar la operación y que nadie se eche atrás, te convienen las confirmatorias: no dan derecho a retractarse, y ante el incumplimiento puedes exigir que el contrato se ejecute. Si aún te falta cerrar el crédito o revisar la partida y quieres una salida ordenada, las de retractación te la dan, pero a cambio de perder lo entregado. Un matiz que no conviene pasar por alto: el Código Civil solo admite las arras de retractación en los contratos preparatorios, no en la compraventa definitiva. Por eso lo que se firma al dar la señal suele ser un compromiso de contratar, y no la compraventa en sí.
El vendedor quiere que declaremos un precio menor para pagar menos alcabala.
Es una mala idea, y el perjudicado eres tú. La alcabala la paga el comprador, así que el ahorro inmediato es tuyo, pero lo que queda en la escritura es el precio que declaraste: si mañana tienes que resolver el contrato o reclamar, solo podrás exigir esa cifra. Y cuando vendas, tu ganancia gravable será mayor, porque se calcula contra ese valor de adquisición artificialmente bajo. Sumado a que es una infracción tributaria, el descuento sale caro.
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