Encontraste la casa y el vendedor te pide una «señal» para separar la propiedad. Antes de entregar ese dinero, necesitas saber qué tipo de acuerdo estás firmando: si son arras confirmatorias (se imputan al precio final y ninguno puede retractarse sin consecuencias) o arras de retractación (permiten a ambas partes desistir bajo ciertos términos). El contrato de compraventa de inmueble es el documento más importante de toda la operación, y lo que firmes al dar la señal decide cuánto pierdes si algo sale mal.
El contrato de compraventa en el derecho peruano
El artículo 949 del Código Civil es la clave de todo lo que sigue: la sola obligación de enajenar un inmueble determinado convierte al comprador en propietario. Es decir, la transferencia opera por el solo consentimiento de las partes: en principio, en el momento en que vendedor y comprador acuerdan el precio y el bien, la propiedad ya se transfirió legalmente (aunque no haya escritura ni inscripción en SUNARP). Sin embargo, sin escritura pública y sin inscripción en SUNARP el acuerdo no es oponible a terceros: si el mismo inmueble se vende a dos personas, el artículo 1135 prefiere al comprador de buena fe que inscribió primero.
Los dos tipos de arras
Arras confirmatorias
El tipo más común. La cantidad entregada confirma que el contrato existe y se imputa al precio final al momento de la escritura pública. Si el comprador incumple, el vendedor puede dejar sin efecto el contrato y quedarse con las arras. Si el que incumple es el vendedor, el comprador puede dejarlo sin efecto y exigir el doble. No hay derecho a retractarse «pagando el precio»: la parte cumplidora puede, en lugar de eso, exigir que el contrato se ejecute o se resuelva y reclamar los daños y perjuicios por las reglas generales. Las regulan los artículos 1477 a 1479 del Código Civil.
Arras de retractación
Otorgan a ambas partes el derecho legítimo a desistirse del contrato pagando un precio por eso. Si se retracta quien entregó las arras, las pierde. Si se retracta quien las recibió, las devuelve al doble. Es un contrato de promesa con cláusula de salida: más flexible pero menos vinculante.
La minuta: primer paso formal
La minuta es el documento privado que formaliza los términos de la compraventa antes de ir al notario. Debe estar autorizada por un abogado colegiado y habilitado: sin esa firma el notario no puede elevarla a escritura pública. La minuta contiene:
- Datos de las partes: vendedor y comprador con DNI y estado civil
- Descripción del inmueble: ubicación, área, número de partida registral en SUNARP
- Precio de venta: monto exacto y moneda (soles o dólares)
- Forma de pago: al contado, con crédito hipotecario (con nombre del banco), en cuotas, etc.
- Fecha de entrega del inmueble: cuándo el vendedor hace entrega material del bien
- Condición del inmueble: libre de cargas, hipotecas, inquilinos o cualquier gravamen
- Penalidades: qué pasa si alguna de las partes incumple
- Declaración del vendedor: que es el único propietario y tiene plena capacidad para vender
La cláusula de libre de cargas: no asumas, exígela
Una de las cláusulas más importantes: el vendedor debe declarar expresamente que el inmueble está libre de hipotecas, embargos, servidumbres no reveladas, derechos de terceros, inquilinos con contratos vigentes o cualquier otra carga que afecte la libre disposición. Si existe alguna carga oculta que no fue informada, el comprador puede resolver el contrato y exigir daños y perjuicios.
El proceso completo: de la minuta a SUNARP
- 1: Due diligence: verificar CRI en SUNARP + historial del propietario
- 2: Minuta firmada por abogado + pago de arras si aplica
- 3: Pagos tributarios: Impuesto de Alcabala en la municipalidad, a cargo del comprador (3% sobre el valor que exceda las primeras 10 UIT; en la primera venta de una constructora solo grava la parte del terreno), y eventualmente el impuesto a la renta del vendedor. Sin la constancia de pago de la alcabala, la notaría no extiende la escritura
- 4: Escritura pública en notaría: la notaría eleva la minuta, ambas partes firman
- 5: Inscripción en SUNARP: la notaría envía el parte notarial vía SID-SUNARP
Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer un contrato de compraventa sin abogado ni notario?
Legalmente, la compraventa puede acordarse verbalmente o en documento privado sin abogado. Pero sin escritura pública y sin inscripción en SUNARP, el comprador no está protegido frente a terceros. Si el vendedor luego vende a otra persona que sí inscribe en SUNARP, el segundo comprador que inscribió tiene mejor derecho. Nunca prescindas de la escritura pública y la inscripción en SUNARP.
¿Qué arras me conviene firmar?
Depende de qué quieras proteger. Si lo que buscas es cerrar la operación y que nadie se eche atrás, te convienen las confirmatorias: no dan derecho a retractarse, y ante el incumplimiento puedes exigir que el contrato se ejecute. Si aún te falta cerrar el crédito o revisar la partida y quieres una salida ordenada, las de retractación te la dan, pero a cambio de perder lo entregado. Un matiz que no conviene pasar por alto: el Código Civil solo admite las arras de retractación en los contratos preparatorios, no en la compraventa definitiva. Por eso lo que se firma al dar la señal suele ser un compromiso de contratar, y no la compraventa en sí.
El vendedor quiere que declaremos un precio menor para pagar menos alcabala.
Es una mala idea, y el perjudicado eres tú. La alcabala la paga el comprador, así que el ahorro inmediato es tuyo, pero lo que queda en la escritura es el precio que declaraste: si mañana tienes que resolver el contrato o reclamar, solo podrás exigir esa cifra. Y si algún día vendes con una venta gravada, tu ganancia será mayor, porque se calcula contra ese valor de adquisición artificialmente bajo. Encima, el ahorro puede no existir: la base de la alcabala nunca es menor que el autovalúo del predio ajustado, así que declarar por debajo no baja el impuesto. Sumado a que es una infracción tributaria, el descuento sale caro.
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