Mientras pagues la renta y cumplas el contrato de arrendamiento, el propietario no puede echarte. Ni desconectar los servicios, ni cambiar las cerraduras, ni intimidarte para que salgas antes de tiempo. Cualquier desalojo debe pasar por el Poder Judicial. Esta guía explica tus derechos como inquilino en Perú, las causales legítimas por las que sí pueden desalojarte y qué dice la Ley de Desalojo Express sobre los contratos nuevos.
Tus derechos fundamentales como inquilino
1. Uso y disfrute pacífico del inmueble
Mientras el contrato esté vigente y cumplas tus obligaciones, tienes derecho a usar el inmueble conforme al uso pactado. El propietario no puede ingresar al inmueble sin tu autorización, visitar cuando quiera sin previo aviso ni interferir con tu uso del bien.
2. Condiciones de habitabilidad
El propietario está obligado a entregar y mantener el inmueble en condiciones habitables. Si hay daños estructurales, problemas en instalaciones eléctricas o sanitarias que pongan en riesgo tu seguridad, puedes exigir la reparación. Si el propietario no repara, puedes resolver el contrato o descontar el costo de la reparación de la renta (con documentación).
3. No desalojo arbitrario
El propietario NO puede:
- Cortarte los servicios de agua, luz o gas para presionarte a salir
- Cambiar las cerraduras mientras vives ahí
- Ingresar violentamente al inmueble para sacarte
- Amenazarte o intimidarte para que abandones
- Sacarte antes de que el contrato venza si cumples tus obligaciones
Cualquiera de estos actos es ilegal. Si ocurren, puedes denunciar ante la PNP (105) o la Fiscalía de Familia/Penal.
Causales legítimas por las que sí puedes ser desalojado
- No pago de la renta: con renta mensual, la resolución del arrendamiento procede cuando dejas de pagar dos mensualidades y quince días. No es «un mes de atraso», como se suele decir, pero tampoco hace falta que se acumulen tres.
- No pago de servicios y mantenimiento: si el contrato te los atribuye, el impago sostenido también es incumplimiento contractual y puede sustentar la resolución. Revísalo en tu contrato, porque el plazo depende de lo pactado y no de una regla general.
- Vencimiento del contrato: al terminar el plazo del contrato sin renovación, el propietario puede pedir la devolución del inmueble
- Uso indebido del inmueble: si usas el bien para actividades distintas a las pactadas (se alquiló para vivienda pero se usa como almacén o negocio no autorizado)
- Subarrendamiento no autorizado: si subarrendas sin permiso escrito del propietario
Desalojo rápido: dos leyes distintas que conviene no confundir
Bajo el nombre de «desalojo express» conviven dos procedimientos con normas diferentes, y saber cuál te aplica cambia por completo tus plazos. La Ley N° 30201, de 2014, incorporó al Código Procesal Civil la cláusula de allanamiento futuro: es una vía judicial, pero abreviada. La Ley N° 30933, de abril de 2019, creó el desalojo con intervención notarial, que empieza ante notario y no en el juzgado.
- La vía notarial de la Ley 30933 exige que el contrato conste en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o en escritura pública, con cláusula de sometimiento al procedimiento.
- Solo procede por dos causales: vencimiento del plazo o incumplimiento del pago de la renta. Ninguna otra.
- El notario te notifica en el inmueble y en tu domicilio contractual, y tienes cinco días hábiles para acreditar que no estás en la causal.
- Tu oposición solo vale por tres motivos tasados: que el contrato se renovó o prorrogó con las mismas formalidades, que hay depósitos o transferencias de la renta en la cuenta pactada, o que no se cumplieron las formalidades de la ley. De ahí la importancia de pagar siempre por transferencia y guardar los comprobantes: es la prueba que el procedimiento admite.
Ojo: si firmaste un contrato con esta cláusula, el proceso de desalojo en tu contra es significativamente más rápido. Léelo bien antes de firmar.
El contrato: cuándo conviene inscribirlo en SUNARP
Inscribir el contrato de arrendamiento en SUNARP (Registro de Predios) tiene ventajas para ambas partes:
- El inquilino está protegido si el propietario vende el inmueble durante el alquiler: el nuevo dueño debe respetar el contrato inscrito
- El contrato inscrito tiene mayor fuerza probatoria en caso de conflicto
- El propietario puede iniciar el desalojo express si el contrato tiene la cláusula correspondiente inscrita
Qué hacer si el propietario viola tus derechos
- Si cortan servicios ilegalmente: denuncia ante Indecopi o presenta demanda de interdicto de retener ante el juzgado civil
- Si ingresan violentamente: denuncia policial + demanda de interdicto
- Si intentan desalojarte sin orden judicial: llama al 105 (PNP) en el momento. Ninguna persona puede ser sacada de su domicilio sin orden judicial salvo flagrante delito.
Preguntas frecuentes
Mi contrato venció pero sigo en el inmueble. ¿Pueden sacarme?
Sí, el propietario puede iniciar el proceso de desalojo por vencimiento del contrato. Sin embargo, si sigues pagando la renta y el propietario la acepta sin objetar, el arrendamiento continúa bajo sus mismas estipulaciones, y para recuperar el inmueble tiene que pedirte la devolución. Guarda los comprobantes de esos pagos posteriores al vencimiento: son la prueba de que la relación siguió viva.
Me piden firmar en el «FUA». ¿Qué es y me conviene?
El Formulario Único de Arrendamiento es el modelo oficial de contrato que habilita el desalojo notarial de la Ley 30933. No tiene nada de irregular ni te quita derechos por sí mismo, pero sí cambia el escenario si dejas de pagar: en vez de un juicio de meses, el procedimiento arranca ante notario y tu margen de respuesta son cinco días hábiles. Si firmas en FUA, paga siempre por transferencia a la cuenta pactada y archiva los comprobantes, porque es una de las pocas defensas que el procedimiento admite.
Me quieren descontar de la garantía desperfectos que ya estaban.
La garantía cubre daños que hayas causado tú y rentas impagas, no el desgaste normal por el uso ni lo que ya estaba roto cuando entraste. La discusión se gana con pruebas del estado inicial, así que el día de la entrega haz un inventario con fotos fechadas y que ambas partes lo firmen. Sin ese documento, la palabra de uno vale tanto como la del otro y lo habitual es que el dinero se quede donde está.
Para el proceso de desalojo desde la perspectiva del propietario, revisa desalojo en Perú 2026. Para comprar tu propia vivienda y dejar de alquilar, visita cómo comprar una casa en Perú 2026.