Encontraste la casa pero no sabes por dónde empezar. El proceso de compra de un inmueble en Perú tiene pasos bien definidos y saltarse alguno puede costarte caro: desde comprar a quien no es el dueño legal hasta pagar impuestos que no calculas en el precio final. Esta guía te lleva por todo el proceso desde la verificación inicial hasta la inscripción en SUNARP, con los costos adicionales que debes presupuestar.
Antes de hacer una oferta: verifica la propiedad en SUNARP
El primer paso antes de pagar una cuota de separación o firmar cualquier documento es verificar la situación legal del inmueble en SUNARP. Los documentos a revisar:
- CRI (Certificado Registral Inmobiliario): el documento más completo. Muestra quién es el propietario actual, si hay hipotecas, embargos, gravamen vehicular o cargas que afectan el inmueble. Se solicita en cualquier oficina SUNARP o en serviciosenplinea.sunarp.gob.pe.
- Verificar en Alerta Registral: activa la alerta gratuita en SUNARP para que te notifiquen si alguien intenta hacer movimientos en la partida del inmueble mientras negocias.
Ojo: en Perú hay casos frecuentes de suplantación de identidad del vendedor y de venta de inmuebles con hipotecas no informadas. El CRI te protege de estos fraudes.
Paso a paso: el proceso completo
- Paso 1 — Precalificación bancaria: si vas a financiar con crédito hipotecario, obén la precalificación del banco antes de hacer ofertas. Así sabes exactamente cuánto puedes pagar y negocias desde una posición de certeza.
- Paso 2 — Verificación de la propiedad: CRI en SUNARP + constatar que el vendedor es el propietario registrado (comparar su DNI con la partida SUNARP).
- Paso 3 — Minuta de compraventa: documento privado redactado generalmente por un abogado que establece los términos del acuerdo: precio, forma de pago, fecha de entrega, condiciones. La firma de la minuta suele ir acompañada de una cuota de separación (arras).
- Paso 4 — Escritura pública en notaría: el notario eleva la minuta a escritura pública. Vendedor y comprador deben estar presentes (o apoderados con poder notarial). Los honorarios notariales varían: aproximadamente S/500 a S/1,500 para una operación inmobiliaria estándar.
- Paso 5 — Pago del Impuesto de Alcabala: el comprador paga el 3% del valor de la transacción (menos las primeras 10 UIT = S/55,000 en 2026 que están exoneradas) ante la municipalidad distrital donde está el inmueble. El pago es requisito previo para inscribir en SUNARP.
- Paso 6 — Inscripción en SUNARP: la notaría envía el parte notarial digital a SUNARP vía el Sistema de Intermediación Digital (SID). SUNARP inscribe la nueva titularidad. Los aranceles de SUNARP varían según el valor del inmueble.
Costos adicionales al precio de la propiedad
Presupuesta entre el 5% y 8% del precio de compra adicional para cubrir:
- Impuesto de Alcabala: 3% del valor de la transacción (después de descontar las primeras 10 UIT exoneradas). Ejemplo: propiedad de S/400,000 → base imponible: S/400,000 – S/55,000 = S/345,000 × 3% = S/10,350.
- Honorarios notariales: S/500 a S/1,500 según la complejidad
- Derechos registrales de SUNARP: un derecho de calificación fijo más uno de inscripción proporcional al valor del inmueble. Consulta los importes en el tarifario vigente de SUNARP, que se actualiza y no coincide con las cifras que circulan en foros
- Estudios técnicos: tasación (si el banco lo exige): S/350 a S/600. Estudio de títulos por abogado: S/300 a S/800
- Gastos bancarios: si hay crédito hipotecario, el banco cobra gastos de desembolso, seguros de desgravamen y multirriesgo
Si compras con crédito hipotecario
Además del proceso anterior, el banco requiere:
- Tasación del inmueble por perito acreditado ante la SBS
- El inmueble debe tener título de propiedad inscrito en SUNARP (no financia propiedades sin inscripción)
- Seguro multirriesgo del inmueble (obligatorio durante todo el plazo del crédito)
- Seguro de desgravamen (lo descuentan de tu cuota mensual)
Las señales de alerta de fraude inmobiliario
- El vendedor tiene prisa y presiona para cerrar rápido sin verificaciones
- El precio está muy por debajo del mercado sin explicación lógica
- No quiere que revises los documentos en SUNARP
- El DNI del vendedor no coincide exactamente con el nombre en la partida SUNARP
- Hay hipotecas o embargos que «se van a levantar antes del cierre» pero no tienen fecha confirmada
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el impuesto de alcabala: el comprador o el vendedor?
El comprador, y no admite pacto en contrario: la Ley de Tributación Municipal lo dice con esas palabras, así que aunque acuerden repartirlo, frente a la municipalidad el obligado sigues siendo tú. El pago vence dentro del mes calendario siguiente a la transferencia. Por el otro lado, el vendedor paga Impuesto a la Renta de segunda categoría por la ganancia, con una tasa efectiva del 5% sobre esa ganancia.
Compro a un casado. ¿Hace falta que firme también su cónyuge?
Si el inmueble es un bien social —lo habitual cuando se compró durante el matrimonio sin separación de patrimonios—, sí: para disponer de él se necesita la intervención de ambos cónyuges. Una compraventa firmada por uno solo puede acabar cuestionada, y el registrador la observará. Comprueba en la partida cómo está inscrito el titular y con qué estado civil, y si el estado civil cambió después de la inscripción, pide que lo aclaren antes de firmar.
El vendedor dice que la hipoteca se levanta con mi propio pago. ¿Es seguro?
Es una operación corriente, pero solo si se estructura bien. Lo seguro es que el pago de la deuda vaya directamente al banco acreedor, no al vendedor, y que la escritura recoja esa mecánica junto con el compromiso de levantar la hipoteca. Lo que nunca debes hacer es entregar el dinero al vendedor confiando en que él cancelará: si no lo hace, compraste un inmueble hipotecado y el acreedor puede ejecutarlo contigo dentro.
Para el crédito hipotecario con comparativa de tasas, revisa crédito hipotecario Perú 2026. Para los subsidios del Estado para comprar vivienda, visita subsidios de vivienda 2026.