Alquilas tu departamento o una habitación y cobras mensualmente. Esos ingresos son renta de primera categoría y están gravados al 5% del monto del alquiler. Desde enero de 2026, hay un cambio importante: antes se pagaba el impuesto aunque el inquilino no hubiera pagado el alquiler ese mes; ahora, el impuesto solo nace cuando efectivamente recibes el dinero. Si el inquilino no te pagó en marzo, no pagas renta en marzo. Este cambio al “citerio de lo percibido” fue uno de los ajustes tributarios más relevantes para propietarios en 2026.
Quiénes pagan renta de primera categoría
Las rentas de primera categoría incluyen todos los ingresos que genera el arrendamiento de bienes. Los casos más frecuentes:
- Alquiler de inmuebles: departamentos, casas, locales comerciales, oficinas, terrenos, cocheras. Cualquier propiedad inmueble que arriendas a un tercero.
- Alquiler de bienes muebles: vehículos, maquinaria, equipos, embarcaciones.
- Mejoras en el inmueble a cargo del inquilino: si el inquilino hace mejoras al inmueble que no está obligado a retirar al irse, esas mejoras son renta para el propietario al momento en que el inquilino las entrega.
- Cesin gratuita de bienes: si prestas tu propiedad sin cobrar alquiler a alguien que no sea tu conyuge, SUNAT presume un ingreso ficto equivalente al 6% del valor de autoavaluó anual, y sobre eso calculas el 5%.
El cambio de 2026: criterio de lo percibido
Hasta el 31 de diciembre de 2025, la renta de primera categoría se calculaba con el criterio de lo devengado: debías pagar el 5% del alquiler mensual aunque el inquilino no te hubiera pagado ese mes. El alquiler se consideraba “ganado” desde el momento en que correspondía según el contrato.
Desde el 1 de enero de 2026, rige el criterio de lo percibido: el impuesto nace cuando recibes efectivamente el pago del alquiler. Si el inquilino te debe 3 meses y los paga todos en junio, el impuesto por esos 3 meses lo pagas en junio (en el mes en que percibes el ingreso), no en los meses que correspondían según el contrato.
Esto beneficia especialmente a los propietarios con inquilinos morosos: antes pagabas impuesto aunque no vieras el dinero; ahora solo pagas cuando cobras.
Cómo calcular el impuesto: el 5% del alquiler
La fórmula es simple:
- Base imponible: el monto del alquiler que efectivamente cobras ese mes. Incluye no solo el canon mensual sino también cualquier monto adicional que el inquilino te pague por concepto de servicios, mantenimiento u otros si están pactados como parte de la renta.
- Tasa: 5%
- Impuesto a pagar: base imponible × 5%
Ejemplo: alquilas un departamento en S/1,800 mensuales. El inquilino te paga puntual. Impuesto mensual: S/1,800 × 5% = S/90. Al año: S/90 × 12 = S/1,080.
El cálculo ya incluye una deducción implícita del 20% sobre la renta bruta (que te da la renta neta), y sobre esa renta neta aplica la tasa efectiva del 5%. En realidad, la tasa legal es del 6.25% sobre la renta neta, pero como la renta neta es el 80% de la bruta, el resultado práctico es siempre el 5% de la renta bruta (6.25% × 80% = 5%). Para el contribuyente, lo único que importa saber es: paga el 5% de lo que cobras de alquiler.
Cómo pagar: el Formulario Virtual N° 1683
El pago se hace mensualmente a través del Formulario Virtual N° 1683 – Recibo por Arrendamiento. Necesitas RUC y Clave SOL.
- Paso 1: Ingresa al portal SUNAT SOL en sunat.gob.pe con tu RUC y Clave SOL
- Paso 2: Ve a «Mis Declaraciones y Pagos»
- Paso 3: Selecciona el Formulario Virtual 1683
- Paso 4: Ingresa los datos del inmueble, el arrendatario (inquilino) y el monto cobrado ese mes
- Paso 5: El sistema calcula automáticamente el 5%. Confirma y paga
El plazo para pagar es dentro del cronograma mensual de SUNAT, según tu último dígito de RUC, correspondiente al mes en que percibiste el alquiler. Puedes pagar incluso antes de que venza el plazo.
La renta ficta: cuando alquilas sin cobrar
Si cedes el uso de tu propiedad de forma gratuita a una persona que no es tu cónyuge o conviviente, SUNAT presume que recibes una renta equivalente al 6% del valor de autoavaluó anual del inmueble. Esa presunción se llama “renta ficta” y sobre ella también debes pagar el 5%.
Ejemplo: cedes tu departamento (autoavaluó S/120,000) a un amigo sin cobrarle. Renta ficta anual: S/120,000 × 6% = S/7,200. Impuesto anual: S/7,200 × 5% = S/360. Esta renta ficta se declara en la declaración anual de renta, no mensualmente.
La declaración anual de primera categoría
Si tus pagos mensuales del F.V. 1683 estuvieron al día, no tienes que hacer una declaración anual separada de primera categoría. Los pagos mensuales son definitivos. Sin embargo, si tuviste renta ficta por cesiones gratuitas, esa parte sí debe declararse en la Declaración Anual de Renta de marzo del año siguiente.
Preguntas frecuentes
¿Necesito dar recibo de arrendamiento a mi inquilino?
Sí. El Formulario Virtual 1683 que llenas en el portal SUNAT genera un recibo de arrendamiento que debes entregar a tu inquilino como sustento del pago del alquiler. El inquilino que es empresa puede usarlo para deducir el gasto del arrendamiento en su declaración de renta, siempre que esté bancarizado el pago (montos mayores a S/2,000 deben pagarse por medios bancarios).
El inquilino no me pagó en dos meses. ¿Debo pagar igual?
No, bajo el nuevo criterio de 2026. Si el inquilino no te pagó en enero y febrero, no hay ingreso percibido y no hay impuesto en esos meses. Cuando finalmente pague (en marzo, por ejemplo, los 3 meses acumulados), pagarás el 5% de los S/5,400 recibidos en marzo.
Para el impuesto cuando vendes una propiedad (no la alquilas), revisa la guía de renta de segunda categoría. Todo el portal tributario está en trámites SUNAT.