La “constancia de no adeudo” no es un solo documento: es una categoría genérica que agrupa varios certificados emitidos por distintas entidades, cada uno para un propósito diferente. Antes de hacer el trámite, verifica exactamente cuál te piden y quién lo emite, porque acudir a la entidad equivocada te hace perder tiempo.
Los tres tipos principales y quién los emite
- Constancia de no adeudo municipal: la emite la municipalidad del distrito donde está el inmueble. Acredita que el predio no tiene deudas de impuesto predial, arbitrios ni licencias pendientes. La piden en compraventas de inmueble y en procesos de herencia. Costo: el que fije el TUPA de cada municipalidad.
- Reporte de deudas de SUNAT: SUNAT no emite un documento llamado «constancia de no adeudo» para tributos internos; lo que se obtiene es el reporte de valores pendientes de pago, que muestra si tienes deudas. Se genera desde SUNAT Operaciones en Línea (SOL) con tu Clave SOL y es gratuito.
- Constancia de no adeudo bancario: la emite cada banco sobre las deudas con esa entidad específica. No hay una central que emita constancia de todas las deudas bancarias; cada banco emite la suya. La piden en trámites hipotecarios o para cerrar una relación bancaria. Costo: lo fija cada banco en su tarifario.
Cómo obtener la constancia de no adeudo municipal
- Ve al Área de Rentas o Administración Tributaria de la municipalidad donde está el inmueble.
- Presenta tu DNI y el dato del inmueble (dirección o código catastral).
- Paga la tasa que fije el TUPA de esa municipalidad. Varía bastante de un distrito a otro, así que no te guíes por lo que cobran en otro sitio.
- La municipalidad verifica si el predio tiene deudas pendientes y emite la constancia. Si hay deudas, primero debes pagarlas.
Algunas municipalidades modernas (Lima Metropolitana, Miraflores, San Isidro) tienen plataformas online donde puedes consultar y pagar las deudas, y en algunos casos generar la constancia digitalmente.
Paso a paso: tu reporte de deudas en SUNAT
- Ingresa a SUNAT Operaciones en Línea con tu Clave SOL en sunat.gob.pe.
- Entra a Revisión de mis deudas > Valores pendientes de pago > Consulta valores pendientes de pago.
- Elige el periodo (hasta seis meses por consulta) o busca por número de valor.
- Genera el reporte y descárgalo en PDF o envíalo a tu correo. Es gratuito.
Ojo: si quien te lo pide exige un documento con otro nombre, pregunta qué necesita acreditar exactamente. Si el reporte sale sin valores pendientes, ese PDF es lo que SUNAT entrega; y si tienes algún valor reclamado, adjunta el cargo del reclamo para explicar por qué figura.
Cuándo te piden cuál
- Compraventa de inmueble: constancia de no adeudo municipal del predio. La pide el comprador para asegurarse de que el vendedor está al día y de que el notario no frene la firma.
- Trámites donde debes acreditar que no debes impuestos: el reporte de deudas de SUNAT. Revisa en las bases o en el requerimiento qué documento exacto te piden.
- Herencias: constancia municipal para trasladar el bien sin deudas pendientes.
- Trámites bancarios y créditos: el banco puede pedir constancias de no adeudo con otras entidades para evaluar el riesgo del solicitante.
Qué pasa si tienes deudas que no conoces
Algunos propietarios reciben una constancia de adeudo municipal cuando esperaban una de no adeudo, y la sorpresa suele venir de arbitrios o cuotas del predial de años anteriores que se quedaron sin pagar. Antes de ir a pedir la constancia, conviene revisar tu estado de cuenta en la municipalidad. En el Cercado de Lima los tributos los administra el SAT (sat.gob.pe); en los demás distritos, la web o la ventanilla de rentas de cada municipalidad.
Si descubres una deuda que no reconoces —por ejemplo, una deuda municipal generada por un propietario anterior— tienes derecho a impugnarla presentando el contrato de compraventa que acredita la fecha desde la que eres propietario. Las deudas anteriores a esa fecha son responsabilidad del vendedor, no tuya. El proceso de impugnación puede tomar semanas, así que si tienes un trámite urgente, gestiona ambas cosas en paralelo.
Preguntas frecuentes
¿La constancia municipal tiene vigencia?
Sí, y la fija cada municipalidad. Como las deudas municipales cambian (se generan nuevos arbitrios cada mes), la constancia tiene vigencia limitada. Verifica el plazo que acepta la entidad receptora.
¿Qué pasa si la deuda municipal está a nombre del propietario anterior?
En principio no te toca pagarla. El impuesto predial lo debe quien era propietario al 1 de enero de cada año (artículo 10 de la Ley de Tributación Municipal): tú pasas a ser contribuyente desde el 1 de enero del año siguiente a la compra, y los arbitrios te corresponden desde el mes siguiente. Si la municipalidad te carga años anteriores, pide que los excluyan de tu cuenta con el contrato que prueba la fecha de compra. Ojo: el notario exige que esté pagado el predial de todo el año de la transferencia, así que pide la constancia antes de firmar.
Vigencia y situaciones que complican el trámite
La constancia de no adeudo municipal tiene la vigencia que indique cada municipalidad en el propio documento. Si la solicitas demasiado pronto y el proceso de compraventa se alarga, puede vencerte y tendrás que tramitar otra. La recomendación es pedirla cuando ya estés cerca del cierre formal, no como primer paso. En SUNAT, lo que más complica es tener valores pendientes que no conocías, como órdenes de pago o multas: revisa el reporte con tiempo para pagarlos o reclamarlos antes de que te lo pidan.
Costos del trámite por tipo de entidad
La constancia de no adeudo municipal tiene un costo que varía por municipio y figura en el TUPA de cada uno. Algunas municipalidades lo hacen en línea (descarga inmediata) y otras aún requieren ventanilla. El reporte de deudas de SUNAT se obtiene gratis desde sunat.gob.pe con tu Clave SOL: no tiene ningún costo oficial. Desconfía si alguien te cobra por gestionarlo.
Un ejemplo para ordenar la compra de una casa: si firmas la escritura en junio, el predial de ese año lo debía el vendedor (era el dueño al 1 de enero) y el notario pedirá que esté pagado completo; tú empiezas a pagar predial el 1 de enero del año siguiente y arbitrios desde julio. Pacta en el contrato quién asume cualquier cuota pendiente y pídele al vendedor la constancia de no adeudo antes de firmar.
Para más certificados y constancias oficiales, revisa nuestra sección de certificados en Perú. Para trámites relacionados con inmuebles, visita trámites SUNARP.